Меню

Стоимость воспроизводства замещения оценка оборудования

—>РЕПЕТИТОР ОЦЕНЩИКА

Специализированный сайт для студентов-оценщиков

Стоимость воспроизводства и замещения

[Теория «Оценка»]→[Теория «Оценка недвижимости»]→[Различия между стоимостью воспроизводства и стоимостью замещения]

Различия между стоимостью воспроизводства и стоимостью замещения

Весьма важно проводить различие между двумя терминами.

Во-первых, полная стоимость замещения (затраты на полное замещение — replacement cost new) — стоимость строительства, в текущих ценах, здания, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из новых материалов и в соответствии с современными стандартами, дизайном и планировкой.

Во-вторых, полная стоимость воспроизводства (затраты на полное воспроизводство — reproduction cost new) — стоимость строительства, в текущих ценах, точной копии здания, с использованием точно таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ (которые воплощают в себе все недостатки, «несоответствия” и устаревание), что и у объекта оценки.

Другими словами, один метод предусматривает замену (replacement) здания подходящим субститутом, тогда как другой — воспроизводство (герго-ducetion) точной копии.

Для большинства целей оценки более предпочтительным является определение полной стоимости воспроизводства, поскольку при замене создается здание, отличное от оцениваемого. Кроме того, трудно измерить разницу в полезности между существующим зданием и предложенным новым, которое будет иметь современный дизайн. Подобная оценка должна быть основана на анализе поведения рынка.

С теоретической же точки зрения более предпочтительной является стоимость замещения, поскольку маловероятно, что кто-то захочет воспроизвести здание, которому более трех лет, со всеми его функциональными недостатками. Если необходимо вновь начать строительство, то приоритет будет отдан зданию с такой же или большей полезностью, однако создаваемому по современным стандартам, вкусам и дизайну. Вместе с тем при оценке собственности затратным подходом обычно определяется стоимость воспроизводства.

Сложность выбора между стоимостью замещения или стоимостью воспроизводства, а также необходимость принятия целого ряда трудных решений, связанных с определением износа, во многих ситуациях затрудняют применение затратного подхода. Поэтому прежде всего оценщик должен иметь ясное представление об условиях, в которых затратный подход все же может быть использован.

Источник



МЕТОДИКА ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТОИМОСТИ ВОСПРОИЗВОДСТВА (ЗАМЕЩЕНИЯ) ОБОРУДОВАНИЯ

Под стоимостью воспроизводства подразумевается сумма затрат, которые должно было бы осуществить предприятие, владеющее основными средствами, если бы оно полностью заменило данный объект на аналогичный объект по рыночным ценам и тарифам, существующим на дату переоценки, включая затраты на приобретение (строительство, изготовление), транспортировку и установку объекта. Износ объекта в стоимости воспроизводства не учитывается.

Стоимость замещения определяется как расходы в текущих ценах на дату оценки имущества с эффективностью, равной эффективности оцениваемого имущества, с использованием современных материалов и оборудования, современных требований, нормативов.

При определении стоимости воспроизводства (замещения) необходимо:

· Произвести сбор информации об изготовителе объекта, в некоторых случаях обращение к изготовителю для получения дополнительной информации об особенностях производства машин данного вида;

· Произвести сбор исторической документации об условиях приобретения данного объекта, наличии контракта, расчете отпускной цены и других сведений об объекте оценки.

Стоимость воспроизводства (замещения) определяется по формуле:

где Со – отпускная цена завода изготовителя (продавца), руб.

Стр – транспортные расходы (учитываются в тех случаях, когда стоимость нового аналога представлена в другом регионе), руб.

См – затраты на монтаж (принимается в тех случаях когда оцениваемое оборудование находится в не демонтированном состоянии), руб.

В некоторых случаях оцениваемые марки машин и оборудования могут отличаться от производимых в настоящее время по различным параметрам, в этом случае отпускная цена завода изготовителя (продавца) объекта оценки определяется по формуле:

где Са – стоимость новой аналогичной единицы оборудования, руб.;

Хо – значение главного ценообразующего параметра оцениваемого оборудования.

Ха – значение главного ценообразующего параметра аналога.

Метод индексации полной стоимости воспроизводства (замещения), рассматриваемый иногда в качестве самостоятельного метода оценки полной стоимости воспроизводства (замещения), предполагает что эксперту известна ПСВ на дату Т1 не совпадающую с датой оценки Т и отстоящую от даты оценки на достаточно длительный срок. Например, в распоряжении эксперта имеется старый прайс-лист или контракт на поставку оборудования, не совпадающий с датой оценки. Расчет полной стоимости воспроизводства (замещения) производят по формуле:

где ПСВ – полная стоимость воспроизводства (замещения) на дату оценки Т0, руб.;

ПСВ1 – полная стоимость воспроизводства (замещения) на предшествующую дату Т1, руб.;

I(Т; Т1) –индекс изменения стоимости объекта за период от Т1 до Т.

Полная стоимость воспроизводства (замещения) объекта (без учета износа) может увеличиваться, как правило, в результате инфляционных процессов в экономике и реже с ростом неудовлетворенного спроса на объекты. Возможно и уменьшение стоимости в тех случаях, когда объект снят с производства и вместо него выпускается новая, более совершенная модель.

Основная проблема использования метода – это расчет или определение индекса изменения стоимости объекта. Достаточно часто в качестве индекса изменения стоимости используют индексы инфляции, индексы роста цен по отдельным группам товаров, публикуемые Росстатом.

Источник

Отчет об оценке оборудования — часть 2 из 3

3. БАЗОВЫЕ ПОНЯТИЯ И ТЕХНОЛОГИЯ ОЦЕНКИ МАШИН И ОБОРУДОВАНИЯ

3.1. БАЗОВЫЕ ПОНЯТИЯ ОЦЕНКИ МАШИН И ОБОРУДОВАНИЯ

Датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки. [2]

Аналог объекта оценки

Объектом — аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. [2]

Стоимость вообще является экономическим понятием, устанавливающим взаимоотношения между товарами и услугами, доступными для приобретения, и теми, кто их покупает и продает. Стоимость является не историческим фактом, а оценкой ценности конкретных товаров и услуг в конкретный момент времени в соответствии с выбранным определением стоимости. Экономическое понятие стоимости выражает рыночный взгляд на выгоду, которую имеет обладатель данного товара или клиент, которому оказывают данную услугу, на момент оценки стоимости.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

— одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

— стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

— объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

— цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

— платеж за объект оценки выражен в денежной форме. [1].

Итоговая величина стоимости

Итоговая величина стоимостиобъекта оценки – величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Физический износ – это потеря стоимости объекта в результате эксплуатации объекта и воздействия окружающей среды.

Функциональный износ, или функциональное устаревание – это потеря стоимости объекта, возникающая в связи с несоответствием объекта новым, современным требованиям: к производительности, экономичности, дизайну и т.д.

Внешний, или экономический, износ(экономическое устаревание) – это снижение стоимости объекта вследствие негативного изменения его внешней среды, обусловленного либо экономическими, либо политическими, либо другими внешними факторами.

Устранимый и неустранимый износ

Физический и функциональный износ может быть двух видов: устранимый или неустранимый. Износ считается устранимым, если стоимость, добавленная в результате устранения износа к стоимости объекта, превышает затраты на сам процесс устранения износа. Если же эти затраты выше, чем добавленная в результате устранения износа стоимость, то такой износ считается неустранимым. Любой внешний износ считается неустранимым.

3.2. ТЕХНОЛОГИЯ ОЦЕНКИ МАШИН И ОБОРУДОВАНИЯ

Проведение оценки включает в себя следующие этапы [2]:

а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

б) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

в) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;

г) согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

д) составление отчета об оценке.

В общем случае, для оценки стоимости недвижимости применяются три основных подхода: затратный, доходный и сравнительный.

Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с зачетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки. [2]

При применении затратного подхода считается, что рыночная стоимость оцениваемого оборудования определяется в первую очередь затратами на его создание и реализацию. Определяемая таким образом стоимость может не совпадать с рыночной стоимостью, так как затраты — не единственный фактор стоимости, на которую также влияют полезность, качество и конкурентоспособность. Тем не менее, встречается немало случаев, когда применение затратного подхода оказывается оправданным и даже единственно возможным, например при оценке машин и оборудования специального назначения, уникальных объектов, изготовленных по индивидуальным заказам и не имеющих аналогов на рынке. Стоимость, оцениваемая с позиций затратного подхода, является стоимостью воспроизводства, так как при этом определяют, сколько может стоить объект, если его произвели и продали сегодня, т.е. при существующем уровне цен. В такой оценке имеется элемент условности, так как, во-первых, подобные объекты могут сегодня не производится и их производство никто не собирается налаживать (поэтому такая оценка будет абстрактной) и, во-вторых, если бы даже такое производство сегодня существовало, то в нем использовались бы уже новые материалы и технологии. Чем больше возраст оцениваемого объекта, тем больше допущений приходится делать при его оценке затратным подходом.

Читайте также:  Оборудование станка системой чпу

Практика расчета стоимости на основе затрат хорошо известна, особенно в нашей стране, где до проведения рыночных реформ все цены устанавливались только на основе затратного подхода.

Затратный подход к оценке машин и оборудования практически реализуется в следующих методах:

1. Расчет по цене однородного объекта;

2. Поэлементный (поагрегатный) расчет;

3. Анализ и индексация затрат;

4. Расчет по укрупненным нормативам.

Метод расчета по цене однородного объекта. Суть метода заключается в том, что для оцениваемого объекта подбирают однородный объект, похожий по конструкции, используемым материалам и технологии изготовления, причем однородный объект может иметь совсем другое назначение и применяться в другой отрасли. Однородный объект пользуется определенным спросом на рынке, и цена на него известна. При этом предполагают, что себестоимость изготовления однородного объекта близка к себестоимости изготовления оцениваемого объекта и формируется под влиянием общих для данных объектов производственных факторов. Цена на однородный объект складывается из полной себестоимости производства, чистой прибыли предприятия, налога на прибыль, торговой наценки и НДС. [4]

Метод поэлементного (поагрегатного) расчета, Данный метод применим в тех случаях, когда оцениваемый объект может быть собран из нескольких составных частей, которые можно приобрести и цены на которые известны на рынке, при этом исходят из того, что сборка такого изделия несложна и может быть выполнена самим потребителем. Наиболее характерным примером такой оценки является оценка стоимости компьютеров по их составным частям. Другой пример — это оценка стоимости поточной технологической линии, собираемой из нескольких единиц универсального оборудования. [4]

Метод анализа и индексации затрат заключается в приведении старой стоимости (цены) объекта к современному уровню цен с помощью корректирующих индексов (индексов-дефляторов). Если известны ценовые индексы для той группы продукции, к которой относится объект оценки, за временной интервал от момента действия старой цены до даты оценки, то осуществляют прямое индексирование цены объекта. Этот метод реализуется, например, при переоценке основных фондов с помощью индексирующих коэффициентов, утверждаемых Госкомстатом. Особенность данного метода состоит в том, что индексированию подвергают не стоимость (цену) объекта в целом, а затраты, из которых складывается его себестоимость. В этом случае за основу берут ценовые индексы тех ресурсов, которые расходуются при производстве объекта. Информация о ценовых индексах ресурсов обычно более доступна, чем о ценовых индексах готовых изделий, причем речь идет о базисных ценовых индексах, представляющих собой отношение цены на конец определенного периода (года, квартала, месяца) к цене на конец базисного периода.

Метод расчета по укрупненным нормативам применяется, если имеется конструкторская документация на объект и оценщик может получить информацию от предприятия-производителя оцениваемого оборудования. Для укрупненных расчетов нужна информация из сферы производства продукции, похожей на оцениваемый объект по технологии изготовления, организации производства и материальному составу, при этом не надо подбирать функциональные и конструктивные аналоги. Метод расчета стоимости по укрупненным нормативам широко применяется на практике в проектно-конструкторских и исследовательских организациях для технико-экономических обоснований создания новых изделий на ранних стадиях НИР и ОКР. [4]

Доходный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. [2]

Определение стоимости машин и оборудования с позиции доходного подхода основано на предположении о том, что потенциальный покупатель не заплатит за данное оборудование сумму, большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этого оборудования. Собственник, скорее всего, не продаст свое имущество дешевле текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов от его использования. В результате взаимодействия, стороны придут к соглашению о цене, равной текущей рыночной стоимости будущих доходов от использования оцениваемого имущества.

Применение доходного подхода требует прогноза будущих доходов за несколько лет работы предприятия. Напрямую применительно к машинам и оборудованию решить эту задачу затруднительно, поскольку дoxoд создается всей производственной или коммерческой системой, всеми ее активами, к которым наряду с машинами и оборудованием относятся здания, сооружения, оборотные средства, нематериальные активы. Такая задача может решаться как для всего предприятия в целом, так и для отдельного цеха или производственного участка, поэтому доходный подход базируется на поэтапном решении задачи. Вначале рассчитывают чистый доход от эксплуатации всей системы, а затем на его основе либо определяют стоимость всей системы, а из нее тем или иным способом выделяют стоимость машинного комплекса, либо вначале выделяют из суммы чистого дохода ту ее долю, которая непосредственно создается машинным комплексом. Затем по этой части дохода определяют стоимость самого машинного комплекса.

Применение доходного подхода требует соблюдения принципа наиболее эффективного использования производственного объекта, в соответствии с которым стоимость машинного комплекса определяется для такого варианта эксплуатации, когда отдача от него максимальная. Только в этом случае можно ожидать его наибольшей стоимости. Встречаются также и случаи, когда комплекс машин и оборудования наиболее эффективно эксплуатируется при условии дополнения его какими-либо устройствами или агрегатами. В этом случае оценку стоимости осуществляют с учетом этого дооснащения. Главный недостаток данного подхода (особенно в условиях переходной российской экономики с ее слабыми рыночными институтами и общей нестабильностью) — его умозрительность, порой основанная на сомнительной информации.

Доходный подход объединяет методы капитализации прибыли, дисконтированных денежных потоков и метод равноэффективного аналога. [4]

Метод капитализации прибыли предполагает незначительное расхождение величин будущих и текущих денежных потоков, а также их умеренные и предсказуемые темпы роста. Предполагается также стабильное развитие бизнеса. Метод базируется на определении величины ежегодных доходов и соответствующих ставок капитализации, на основе которых и рассчитывается стоимость. Таким образом, простота капитализации потенциальной прибыли объясняется использованием только двух переменных, одна из которых — потенциальная прибыль, а другая — соответствующий коэффициент капитализации. Однако при применении этого метода возникают проблемы с определением чистого дохода и с выбором коэффициента капитализации. В качестве потока доходов используются прогнозные оценки доходов, которые, в свою очередь, могут быть получены на основе анализа данных за текущий и прошлые годы, среднеарифметических или средневзвешенных величин за несколько прошлых лет, с учетом тенденций развития бизнеса. Для повышения достоверностни прогнозов ретроспективные данные, не являющиеся достаточно репрезентативными относительно текущих или будущих условий, соответствующим образом корректируются.

Метод капитализации прибыли предполагает незначительное расхождение величин будущих и текущих денежных потоков, а также их умеренные и предсказуемые темпы роста. Предполагается также стабильное поступление выручки. Идея метода базируется на определении величины ежегодных доходов и соответствующих ставок капитализации, на основе которых и рассчитывается стоимость.

Таким образом, простота капитализации потенциальной прибыли объясняется использованием только двух переменных, одна из которых — потенциальная прибыль, а другая — соответствующий коэффициент капитализации или мультипликатор. Однако прИ применении этого метода возникают проблемы с определением чистого дохода от эксплуатации оборудования и с выбором коэффициента капитализации.

Капитализация потока доходов может проводиться до или после учета любой из таких статей, как выплата процентов, начисление износа и амортизации, отчисления в резерв на замещение, компенсация собственникам, налоги, выплаты основной суммы долга. в качестве потока доходов используются прогнозные оценки доходов, которые, в свою очередь, могуг быть получены на основе анализа данных за текущий и прошлые годы, среднеарифметических или средневзвешенных величин за несколько прошлых лет, с учетом тенденций изменения выручки.

Метод дисконтированных будущих денежных потоков позволяет получить прогнозную, т. е. будущую, доходность, что представляет наибольший интерес для инвестора. Определение прогнозной доходности исчисляется с учетом рисков инвестиций, предполагаемых темпов инфляции, изменений конъюнктуры на рынке через ставку дисконта. Зарубежный опыт показывает, что этот метод точнее других позволяет определить рыночную стоимость, но широкое практическое применение его осложняется проблемами, возникающими при проведении достаточно точного прогнозирования. Данный метод используется, когда ожидается, что будущие уровни денежных потоков существенно отличаются от текущих, можно обоснованно определить будущие денежные потоки, прогнозируемые будущие денежные потоки являются положительными величинами для большинства прогнозных лет, ожидается, что денежный поток в последний год прогнозного периода будет значительной положительной величиной. [4]

Метод равноэффективного аналога. При применении этого метода подбирается функциональный аналог (базисный объект), который выполняет одинаковые с оцениваемым объектом функции, но может отличаться от него по таким техническим характеристикам, как производительность, срок службы, качество изготовляемой с его помощью продукции, и другим показателям. Этот метод оценивает доход от объекта, но не в полном его объеме, а только в той его части, на которую доход оцениваемого объекта отличается от дохода функционального аналога. Стоимость объекта выводится из цены базисного аналога при условии обеспечения их равной прибыльности. Метод базируется на положениях теории эффективности техники. Метод равноэффективного аналога требует выполнения расчета изменяющихся статей издержек при эксплуатации базисного и оцениваемого объектов, а также определения стоимости их полезной работы. [4]

Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами — аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом — аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость [2].

Сравнительный подход к оценке машин и оборудования базируется на рыночной информации и учитывает текущие действия продавцов и покупателей машин и оборудования. Другими словами, наиболее вероятной величиной стоимости оцениваемого оборудования может быть реальная цена продажи аналогичного оборудования, зафиксированная рынком.

Сравнительный подход наиболее применим для тех видов машин и оборудования, которые имеют развитой вторичный рынок, например автомобили, многие виды станков, суда, самолеты и другое стандартное серийное оборудование. Подход основан на определении рыночных цен, адекватно отражающих «ценность» единицы оборудования в ее текущем состоянии. Основной используемый принцип — сопоставление, которое может проводиться:

1. С точным аналогом, продающимся на вторичном рынке;

Читайте также:  Фирма эсаб сварочное оборудование

2. С приблизительным аналогом, продающимся на вторичном рынке, с внесением корректирующих поправок при отсутствии точного аналога;

3. С новым аналогичным оборудованием с внесением поправок на износ при отсутствии вторичного рынка.

Основным условием применения сравнительного подхода является наличие существенных объемов рыночной информации и использования адекватных методов сопоставления объектов. В качестве источников рыночной информации используются цены реальных сделок, цены прейскурантов и каталогов, цены оферт (предложений о продаже и покупке), индексы цен, а также информационные базы данных, доступные через сеть Интернет. Основным преимуществом сравнительного подхода является то, что стоимость оцениваемого имущества фактически определяется рынком, т.к. оценщик лишь корректирует реальную рыночную цену аналога для лучшей сопоставимости, тогда как при применении других подходов к оценке стоимость является результатом расчета. [4]

Источник

Оценка оборудования

Стоимость эксплуатируемого оборудования определяется:

  1. Наличием гарантийного обслуживания;
  2. Изменением цены в процессе хранения (при условии, что оно не работало, но оставалось в рабочем состоянии);
  3. Снижением стоимости после реконструкции оборудования;
  4. Порядком уменьшения стоимости – экспоненциальным, линейным или степенным.

Потерю стоимости в эксплуатационный период принято обычно выражать с помощью графика (рис. 1). Заштрихованная область – это стоимость имущества в процессе эксплуатационной наработки. При сильном износе она приближается к самому низкому значению (к «скраповому» показателю).

При затратном подходе учитываются расходы на ремонт и степень износа оборудования.

Способы расчета затрат на восстановление нового объекта подробно описаны.

Screenshot_1.jpg

Доходный подход к оценке стоимости базируется на принципе достижения наибольшего эффекта при использовании объекта. При расчете учитываются:

  • Срок эксплуатации;
  • Максимальная отдача;
  • Изменение технических качеств;
  • Рыночный спрос.

При экспертной оценке возможных доходов используются следующие методы:

  1. Капитализации доходов (КД);
  2. Дисконтирование денежных потоков (ДДП);
  3. Расчет равноэффективного аналога (стоимость оборудования сопоставляется с ценой базисного аналога).

В случае использования методов КД или ДДП необходимо иметь информацию о чистом доходе, который генерирует оцениваемое оборудование. При этом, важно определить долю дохода именно от оборудования.

Изменение стоимости оборудования в процессе работы и хранения

А) Есть гарантии

На рынке оборудования наиболее активные сегменты: купля-продажа автомобилей, бытовой и компьютерной техники, а также станков для обработки металлов и дерева.

В табл. 1-4 приводятся данные об их рыночной стоимости в начале эксплуатации. Наблюдается тенденция роста коэффициентов вариации по мере увеличения срока работы.

Приведем пример на данных изменения средней стоимости станков 1М63 в условиях односменной эксплуатации.

Screenshot_2.jpg

Screenshot_3.jpg

Screenshot_4.jpg

Screenshot_5.jpg

Результаты, приведенные в табл. 1-3, свидетельствуют о том, что при наличии гарантии сильнее всего снижается относительная стоимость объектов. На рисунках 2-4 приводятся соответствующие графики для легковых автомобилей, компьютеров, а также мебели.

Screenshot_6.jpg

Screenshot_7.jpg

Screenshot_8.jpg

Как следует из рисунка 5, стоимость станков по металлообработке снижается по экспоненте до момента полной выработки ресурса.

Screenshot_9.jpg

Б) Как меняется стоимость «законсервированных» объектов

Как видно из таблицы 5, стоимость объектов после их устаревания заметно снизилась, несмотря на то, что явного функционального и физического износов не наблюдалось.

Произошло лишь моральное старение (при переходе на вторичный рынок автоматически произошло экономическое устаревание). В таблице 6 представлены результаты сравнения данных таблиц 1 (для работающего оборудования) и 5 («законсервированных») на примере автомобиля ВАЗ 21043.

Если проанализировать разницу в стоимости нового и использованного оборудования, можно сделать вывод о несомненном влиянии на его цену комплексного износа (физического, произошедшего в процессе работы, а также экономического устаревания, при появлении его на вторичном рынке).

Screenshot_10.jpg

Screenshot_11.jpg

* Физический износ рассчитан исходя из внешнего износа 0,10 (переход на вторичный рынок) с использованием формулы (4).

В) Изменение стоимости после ремонта

Ниже приведены данные о максимальной стоимости промышленного оборудования, имеющего гарантии, а также прошедшего ремонт (восстановление).

Screenshot_12.jpg

Проанализируем данные таблицы 4. Цена станка 1М63 после реконструкции составила 0.38 от первоначальной. Затраты на восстановление составили 0.27, а стоимость объекта, полностью отработавшего ресурс, составила 0.103.

Соответственно, рыночная стоимость отремонтированного станка равна:

0.271 + 0.103 = 0.374 (до 0.388).

При оценке отремонтированного оборудования, может быть использовано следующее соотношение:

РС = (РСдо + Стоимость ремонта)хПП, (1)

где РС – рыночная стоимость изделия после ремонта;

РСдо – рыночная стоимость изделия до ремонта;

ПП – прибыль предпринимателя.

В данном случае (станок 1М63):

ПП = 0,388 / 0,378 = 1,026.

Каким образом экономическое устаревание влияет на стоимость оборудования

А) Основные понятия

Для большей части оборудования, продающихся на первичном рынке, цена в рознице не снижается до тех пор, пока они востребованы у покупателей.

РС = СВ – П = СВхПо, (2)

где СВ – стоимость восстановления (замещения) изделия.

В большинстве случаев используется не прямая (П), а относительная поправка (По):

По = (1 – Ио) = (1 – Физ.И)х(1 – Функц.И) – (1 – Вн.И), (3)

где Ио – совокупный износ изделия;

Физ.И – относительная потеря в стоимости за счет физического износа;

Функц.И – относительная потеря в стоимости за счет функционального износа;

Вн.И – относительная потеря в стоимости за счет внешнего износа.

Потребность в них может упасть за счет изменений производительности внутри отрасли, снижения спроса на оборудование, либо изменеие цен на продукты, производимые с помощью данного оборудования.

При этом наблюдается экономическое устаревание, и оборудование переходит на вторичный рынок, а его цена снижается, хотя оно по-прежнему функционирует и не имеет признаков физического устаревания.

Из таблицы 1 видно, что стоимость автомобилей ГАЗ 3110 и ВАЗ 21043 уже через 12 месяцев после начала эксплуатации падает на 14%. Причем, это происходит не только за счет старения.

То же самое наблюдается в случае с компьютерами (таблица 3). Через 12 месяцев после эксплуатации компьютеров Пентиум-4 их стоимость снижается на 16%.

Данные таблицы 5 показывают, какие изменения можно наблюдать в стоимости объектов, попадающих на вторичный рынок, и при этом не стареющих функционально и физически. Происходит лишь вполне характерный для объектов вторичного рынка экономическое устаревание . При этом формула для вычисления относительной поправки (По) выглядит так:

По = (1 – Физ.И)х(1 – Функц.И)х(1 – Вн.И1)х(1 – НхВн.И2), (4)

где Вн.И1 – внешний износ на первичном рынке;

Вн.И2 – внешний износ на вторичном рынке;

Н – функция Хевисайда (математическая функция условий):

Н = 0 – для первичного рынка;

Н = 1 – для вторичного рынка.

Новые ВАЗ 21043 и Пентиум-4 без признаков экономического устаревания имеют первичную цену выше себестоимости, но при переходе на вторичный рынок заметно дешевеют.

Причиной экономического устаревания на первичном рынке может стать снижение рентабельности продаж в отдельных отраслях (например, в легкой, лесной или металлургической промышленности).

На вторичном рынке экономическое устаревание, как правило, связано с такими моментами, как:

  1. окончание срока гарантийного обслуживания;
  2. прекращение производства запасных частей;
  3. перенасыщенность рынка подержанными аналогами (предложение превышает спрос).

Ситуация с предложением и спросом на первичном и вторичном рынках может существенно отличаться. Например, стоимость импортных легковых авто на первичном рынке неуклонно растет, в то время как на вторичном рынке они сильно дешевеют в результате избыточного поступления подержанных машин и растущего экономического устаревания.

Б) Как рассчитывают экономическое устаревание

Используется несколько общепринятых методов, у каждого из которых имеются свои недостатки

В этом методе учитываются такие данные, как:

  • Экономическое устаревание (Вн.И);
  • Текущая загруженность оборудования (Загр.т);
  • Максимально возможная загруженность (Загр.о);
  • Коэффициент замедления износа (п), который зависит от режима эксплуатации (односменного-трехсменного).

Вн.И = 1 – (Загр.т / Загр.о) п , (5)

где Вн.И – внешний износ изделия

Загр.т – текущая загрузка изделия;

Загр.о – максимальная загрузка изделия;

П – коэффициент «торможения» (0,7–0,8 в зависимости от односменной – трехсменной работы изделия).

В) Анализ наиболее эффективного использования оборудования

При выборе наиболее эффективных вариантов использования оборудования учитываются следующие критерии:

  1. Возможность достижения эффекта от использования оборудования;
  2. Отсутствие законодательных ограничений и соответствие требованиям техники безопасности;
  3. Обоснованность использования оборудования с материальной точки зрения;
  4. Возможность получения дохода и возможность его максимизации.

Доходный подход в оценке оборудования

В рамках доходного подхода для оборудования обычно используют метод ВРМ. При этом показатель «арендной ставка» (АС) умножают на отношение цены к арендной ставке. В результате получается значение удельной стоимости объекта. Однако произвести достоверные расчеты путем деления рыночной цены на АС можно лишь в случае, когда рынок купли-продажи хорошо развит.

Главную роль играет не сравнение показателей с рыночными данными, а обоснование затрат, требуемых на содержание подобного оборудования. В этом случае необходимо умножить сумму всех затрат на величину экономического устаревания. Исходя из этих данных, можно узнать минимальную сумму арендных платежей.

Можно предложить и другой вариант расчета наименьшей величины АС. Реализовать данный метод можно в тех случаях, когда:

  • Основой расчета является использования объекта по НЭИ;
  • Для необходимых расчетов можно использовать затратный подход, ориентируясь на лизинговые данные;
  • Арендная ставка рассчитывается по данным о затратах на эксплуатацию объекта и его обслуживание;
  • Расходы на эксплуатацию и уход при переходе к АС растут за счет суммы прибыли, или снижаются на величину, соответствующую экономическому устареванию.

При этом расчетная формула будет иметь вид:

Screenshot_13.jpg

(6)

где К – коэффициент учета прибыли предпринимателя или внешнего износа;

∑Зп– сумма годовых постоянных затрат на содержание изделия и уход за ним;

Ккап – коэффициент капитализации изделия.

Рыночную стоимость определяют по формуле:

Screenshot_14.jpg

(7)

где Зпi – прогнозные данные по годовым постоянным расходам, относящимся к содержанию изделия и уходу за ним;

Ni – периоды дисконтирования;

N – конечный период дисконтирования (может быть связан как с периодом экономической жизни изделия, так и со сроком окупаемости);

ЛС – ликвидационная стоимость (может быть связана как со скраповой стоимостью в конце экономической жизни изделия, так и с рыночной стоимостью изделия после срока его окупаемости);

Вот как выглядит обычная структура подобных расходов:

1.jpg

2.jpg

3.jpg

4.jpg

5.jpg

6.jpg

7.jpg

8.jpg

11.jpg

Приборы и средства связи

12.jpg

13.png

Стоимость услуг

Что включено в стоимость

  • Выезд оценщика;
  • Все затраты компании, в том числе непредвиденные;
  • Печать 2 экземпляров Отчета об оценке
Читайте также:  Что такое монтаж и пуско наладка оборудования

Необходимые документы

  • Полное наименование объекта: марка, модель, серия;
  • Завод (фирма),страна — изготовитель;
  • Год выпуска;
  • Технические характеристики объекта (мощность, масса, размеры, пробег, производительность и т.п.);
  • Инвентарный номер, первоначальная и остаточная балансовая стоимость на последнюю отчетную дату перед датой оценки (если собственник объекта — юридическое лицо);
  • Сведения о консервации и ремонте (замена узлов, агрегатов, усовершенствование).

В зависимости от целей и назначения оценки данный пакет документов может быть пересмотрен при согласовании с Заказчиком.

Часто задаваемые вопросы

Существует достаточно большое количество вариантов, при которых Вам может понадобиться оценка:

  1. Заключение с банком кредитного договора и получение кредита под залог оцениваемого оборудования;
  2. Для определения цены при совершении сделки купли- продажи оборудования;
  3. При страховании оборудования;
  4. При передаче оборудования в аренду или лизинг;
  5. Для внесения оборудования в уставный капитал организации (вновь созданной или действующей);
  6. Для постановки на баланс организации;
  7. Для решения имущественных споров в судебной инстанции.

Источник

Оценка стоимости ущерба

Проведение стоимостной оценки в рамках экспертизы включает следующие этапы (фото 1- 4):

  • выезд на место для проведения обследования и составления акта осмотра;
  • сбор и анализ информации, необходимой для проведения экспертизы (установление количественных и качественных характеристик объекта оценки);
  • анализ рынка, к которому относится объект оценки
  • применение подходов к оценке (затратный, сравнительный, доходный), включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;
  • согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки.

Определение стоимости ущерба квартиры

Определение стоимости ущерба квартиры

Определение стоимости ущерба квартиры

Определение стоимости ущерба квартиры

Принципы оценки стоимости прав собственности

Оценку стоимости объекта оценки осуществляют в соответствии с общепринятыми принципами оценки.

Принципы, связанные с объектом собственности:

  • вклада;
  • возрастающих и уменьшающихся доходов;
  • сбалансированности;
  • экономической величины;
  • экономического разделения;
  • факторов производства.

Принципы, связанные с рыночной средой:

  • зависимости;
  • соответствия;
  • конкуренции;
  • спроса и предложения;
  • изменения цены с течением времени.

Принципы, основанные на представлениях пользователя:

  • полезности;
  • замещения;
  • ожидания.

Принцип наиболее эффективного использования:

В соответствии со стандартами оценки принцип наиболее эффективного использования определяется как наиболее вероятное использование объекта оценки, в результате которого его стоимость будет максимальной и его использование будет:

  • физически возможным;
  • разумно оправданным;
  • юридически законным;
  • осуществимо с финансовой точки зрения.

Принцип наиболее эффективного использования рассматривается отдельно для каждого конкретного случая на основе соизмерения и учета таких факторов как:

  • степень универсальности имущества;
  • его автономии, транспортабельности;
  • степени эксплуатационной загрузки;
  • физического и функционального устаревания.

Классические подходы к оценке прав собственности

Существуют три основных подхода к оценке практически любого актива:

  • затратный подход;
  • доходный подход;
  • сравнительный подход.

Расчеты с применением каждого из этих подходов приводят к получению различных величин стоимости объекта оценки. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных подходов и установить окончательную стоимость объекта оценки на основании данных тех подходов, которые расценены, как наиболее надежные. Следует заметить, что нижеприведенные нормативные процедуры могут быть по необходимости незначительно изменены в процессе оценки. Это делается с целью разрешения проблем, присущих российскому рынку оценки.

Затратный подход оценки ущерба

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его совокупного износа. Затратный подход реализует принцип замещения, выражающийся в том, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создаваемый объект той же полезности. Использование данного метода расчета в рамках этого подхода предполагает определение стоимости воспроизводства или стоимость замещения объекта с учетом всех видов его износа, обесценивания и устаревания на дату проведения оценки. Стоимость воспроизводства – это стоимость копии объекта оценки воспроизводимой на дату проведения оценки. Стоимость воспроизводства наиболее точно характеризует современную стоимость объекта оценки. Стоимость замещения – это минимальная стоимость приобретения объекта на свободном, открытом и конкурентном рынке аналогично оцениваемому объекту, и максимально близкого по всем функциональным, конструктивным и эксплуатационным характеристикам, существенным с точки зрения его настоящего использования, с учетом износа объекта оценки. Замещающий объект должен обеспечивать оказание тех же услуг, выполнение тех же функций и т.д., в тех же или больших объемах, с теми же или лучшими потребительскими характеристиками, при тех же или меньших удельных эксплуатационных издержках, что и объект оценки. Требование минимизации стоимости приобретения означает выбор в качестве замещающего не любого, а минимально достаточного по своим характеристикам. Данный подход может привести к объективным результатам, если возможно с определенной точностью определить величины стоимости воспроизводства и износа при условии относительного равновесия спроса и предложения. Затратный подход к оценке недвижимости применяется преимущественно в случаях, когда не имеется достаточной информации о сделках купли – продажи аналогичной недвижимости или при специфичном функциональном назначении объектов недвижимости, в связи, с чем последние не представлены на рынке недвижимости. Затратный подход отражает текущий уровень цен в строительстве, накопленный износ здания. Однако он не отражает существующую ситуацию на рынке жилой недвижимости. Затратный подход, как правило, не применяется при оценке встроенных помещений. Применение затратного подхода обусловлено тем, что, имеется информация о конструктивном исполнении предъявленных к оценке объектов недвижимого имущества; стоимости строительства аналогичных объектов в базисных ценах, изменении стоимости строительства с базисного периода по дату оценки.

Доходный подход оценки ущерба

Доходный подход представляет собой совокупность приемов и методов, позволяющих оценить стоимость объекта на основе его потенциальной способности приносить доход. Используя доходный подход, эксперты измеряют текущую стоимость будущих выгод от владения недвижимым имуществом При реализации доходного подхода используют следующие методы:

  • прямой капитализации;
  • дисконтирования денежного потока;
  • валовой ренты;
  • остатка;
  • ипотечно – инвестиционного анализа.

Доходный подход основывается на принципе ожидания. Данный принцип утверждает, что типичный инвестор или покупатель, приобретает объект оценки в ожидании получения будущих доходов или выгод. Стоимость объекта оценки может быть определена как его способность приносить доход в будущем. Чтобы применить доходный подход, необходимо спрогнозировать будущие доходы за несколько лет эксплуатации объекта оценки.

Сравнительный подход оценки ущерба

Сравнительный подход – представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Аналог объекта оценки – сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях. Основной используемый принцип – сопоставление, которое должно проводиться:

  • с точным аналогом, сделка по продаже которого зафиксирована на вторичном рынке;
  • с приблизительным аналогом, сделка по продаже которого, зафиксирована на вторичном рынке, с внесением корректирующих поправок при отсутствии точного аналога.

Данный подход реализуется в двух основных методах:

  • статистического моделирования стоимости;
  • прямого сравнительного анализа продаж.

Выбор подходов к оценке объекта

Для выбора подходов оценки был проведен сравнительный анализ информации о объекте оценки с сведениями необходимыми для применения того или иного подхода. Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки. Как уже было отражено выше, применяется при отсутствии рыночной информации о ценах сделок или доходов от объектов недвижимости. В данном случае, при оценке рыночной стоимости восстановительного ремонта является единственно возможным. Сравнительный подход – для применения сравнительного подхода при оценке недвижимости необходимо наличие информации о продаже сопоставимых объектов. Однако в случае отсутствия информации по фактическим сделкам возможно использование данных о предложении продаж сопоставимых объектов-аналогов. Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Денежный поток от незастроенного земельного участка может формироваться в результате сдачи его в аренду или строительства на его территории, какого либо объекта приносящего доход. Для определения рыночной стоимости отделочных работ применен единственно возможный затратный подход.

Методические основы затратного подхода и оценка

Если физически невозможно рассчитать восстановительную стоимость, потому что некоторые виды материалов уже больше не производятся или это нецелесообразно с точки зрения технологического прогресса, в качестве соответствующей базы для расчетов берется полная стоимость замещения. Стоимость замещения (replacement value) – сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки. Затраты замещения предусматривают использование современных материалов, техники и конструкций. Существуют четыре основных метода определения стоимости строительства и ремонтных работ:

  • метод сравнительной единицы;
  • поэлементный метод;
  • сметный метод;
  • индексный метод.

Метод сравнительной единицы – текущая стоимость выбранной в качестве базы сравнения единицы измерения умножается на количество единиц в оцениваемом объекте. Единицами измерения могут быть 1 куб. м объема, 1 кв. м площади, 1 м протяженности и т.д. Поэлементный метод заключается в определении удельной стоимости единицы измерения объекта или всего объекта исходя из поэлементных затрат на материалы, рабочую силу, на производство монтажных, отделочных работ и т.д. Сметный метод заключается в составлении объектных и сводных смет строительства данного объекта, как если бы он строился вновь по текущим или иным, в соответствии с заданием об оценке, ценам. Индексный метод состоит в расчете стоимости на основании Положений о переоценке основных фондов путем умножения его балансовой стоимости на соответствующий индекс. Взвесив плюсы и минусы методов затратного подхода оценщиком для определения стоимости строительных работ был использован метод сравнительной единицы. При оценке стоимости ремонта внутренних помещений принимались фактические объемы работ на основании обмеров, и фактических цен, сложившихся на рынке услуг по ремонту и отделке помещений.

Источник