Размещение оборудование в доме тсж

Вопрос, о котором мы хотим поговорить сегодня, достаточно прост. Но так как по нему регулярно появляется новая судебная практика, думаем, стоит напомнить о правилах размещения различными организациями оборудования на общем имуществе МКД.

Спросите разрешения у собственников помещений дома

Оператор сотовой связи установил вышку на крыше многоквартирного дома. Так как это было сделано без согласования, собственники помещений составили коллективную жалобу в ГЖИ. Госжилинспекция провела внеплановую документарную проверку.

Проверка показала, что никаких документов, подтверждающих законность размещения вышки на крыше дома, у оператора нет. Поэтому ему было вынесено предписание демонтировать сооружение. Сетевая компания с таким решением не согласилась, спор перешёл в суд.

В свою защиту компания указала, что установленное на крыше дома оборудование никак не нарушает права собственников и не представляет опасности для их жизни и здоровья. К тому же внеплановая проверка была проведена с грубыми нарушениями требований Федерального закона от 26.12.2008 № 294. Кто прав, кто нет, предстояло разобраться суду.

Изучите законодательство по вопросу

Вышка размещена на крыше дома, являющегося общей долевой собственностью. Разрешения на установку оборудования владельцы помещений не давали, поэтому установлено оно в нарушение их прав и законных интересов.

Статьи 289 и 290 ГК РФ и 36 ЖК РФ регулируют отношения собственников помещений в МКД, возникающие по поводу общего имущества. Объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юрлиц, только по решению собственников, принятому на ОСС (п. 4 ст. 36 ЖК РФ).

Относитесь внимательно к постановлениям от ГЖИ

Как аргумент в защиту своих действий сетевая компания указала, что ГЖИ провела проверку с грубым нарушениями. Между тем суды установили, что оспариваемое предписание выдано ведомством в пределах его компетенции при наличии оснований.

Владелец вышки присутствовал при проведении проверки, но не представил доказательств, которые подтвердили бы, что оборудование соответствует санитарно-эпидемиологическим нормам и не может вызвать угрозу причинения вреда или непосредственного причинения вреда жизни и здоровью людей.

Верховный суд РФ, к которому сетевая компания также обратилась, поддержал коллег: предписание выдано на законных основаниях, вышку необходимо демонтировать.

Запомните четыре правила установки оборудования на общедомовом имуществе

Первое правило – необходимо получить согласие собственников помещений.

За собственниками помещений закреплено право совершать любые действия в отношении принадлежащего им имущества на общем собрании (ч. 3 ст. 181.2 ГК РФ, ст. ст. 46, 48 ЖК РФ). Размер кворума для принятия решения об использовании общедомового имущества – не менее ⅔ от общего числа голосов всех собственников помещений в МКД (ч. ч. 3, 3.1 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Если для установки оборудования необходима реконструкция, и, как следствие, уменьшение размера общего имущества, то необходимо заручиться согласием всех собственников (ч. 3 ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ). Есть случаи, когда согласие собственников получать не нужно:

Когда оборудование должно быть установлено в силу закона: подъёмные устройства для инвалидов, таблички о местах для курения и т.п..
Установка дополнительного оборудования предусмотрена проектной документацией на дом.

При принятии собственниками решения сдавать общее имущество в аренду, необходимо составить соответствующий договор.

Второе правило – при выборе вариантов использования общедомового имущества, необходимо учитывать интересы собственников помещений.

Важно помнить, что при возмездном использовании общедомового имущества собственники должны утвердить размер платы за него. При безвозмездном – собственникам нужно компенсировать расходы от такого использования. Если общее имущество МКД используется незаконно, с пользователя можно взыскать неосновательное обогащение.

Третье правило – если дом относится к объектам культурного наследия, для установки на общем имуществе оборудования нужно получить разрешение уполномоченного органа (ст. 51.6 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ).

Четвёртое правило – установленное оборудование должно соответствовать требованиям безопасности.

Источник

Провайдер, «вошедший» в МКД, обязан платить за использование общего имущества МКД в размере, установленном общим собранием собственников

Wavebreakmedia / Depositphotos.com

Провайдер, оказывающий услуги связи жильцам МКД и размещающий на общем имуществе МКД свое оборудование, необходимое для оказания этих услуг, обязан вносить плату за пользование общим имуществом, размер которой утвержден общим собранием собственников помещений в МКД (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 7 августа 2019 г. № 306-ЭС19-12137, Определение ВС РФ от 26 июля 2019 г. № 306-ЭС19-11513 и определение ВС РФ от 26 июля 2019 г. № 309-ЭС19-11038).

На это указал ВС РФ, рассмотрев жалобы провайдеров по нескольким «типовым» делам. Во всех случаях суды нижестоящих инстанций взыскали с провайдеров сумму неосновательного обогащения, возникшего в результате размещения оборудования на общем имуществе МКД, а также задолженности за использование электроэнергии:

провайдеры во всех случаях используют общее имущество собственников МКД для размещения специального оборудования (кабельные сети телевидения и Интернета, коммутаторы, конвертеры, силовые кабели и т. п.),
используют они его без заключения соответствующего договора и без оплаты пользования;
собственники дома не принимали решений о предоставлении провайдеру общего имущества в безвозмездное пользование;
зато общим собранием собственников помещений МКД приняты решения о возмездном использовании общего имущества МКД операторами связи, рекламодателями, установлен размер платы за размещение на общем имуществе оборудования и сооружения;
данные решения не были признаны недействительными;
провайдеры не доказали, что установленный на ОСС размер платы за пользование общим имуществом МКД является несоразмерным;
а заключение договора об оказании услуг связи с отдельным абонентом — собственником помещения в многоквартирном доме не является правовым основанием для пользования ответчиком общим имуществом многоквартирного дома и не освобождает его от внесения платы за такое пользование (правовая позиция выражена в п. 37 Обзора судебной практики ВС РФ № 3 (2018), утв. Президиумом ВС РФ 14 ноября 2018 г.).

Источник

Новости ЖКХ

Споры о том, обязана ли управляющая организация предоставить доступ к общему имуществу собственников многоквартирного дома (далее — МКД) оператору связи и должны ли операторы связи платить за пользование общим имуществом в МКД, в связи с размещением своего оборудования, ведутся давно. Как показывает анализ судебной практики, ранее судьи большинства округов делали вывод о том, что оператор связи вправе размещать оборудование в местах общего пользования МКД без оплаты, на основании заключенных с отдельными собственниками помещений в таком доме договоров об оказании услуг связи. Однако, единого подхода к решению настоящей проблемы до сегодняшнего дня выработано не было.

В соответствии с ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ), собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе технические этажи, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Принятие решения о пользовании общим имуществом собственников помещений в МКД другими лицами относится к компетенции общего собрания собственников помещений в таком доме (ч. 4 ст. 36, п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Таким образом, третьи лица вправе пользоваться общим имуществом МКД только при наличии согласия собственников помещений в доме, выраженного путем принятия соответствующего решения общим собранием собственников.

Как отмечалось выше, до настоящего времени некоторые судьи допускали, что достаточным основанием для размещения оператором связи оборудования в доме является наличие договоров об оказании услуг связи, заключенных с абонентом (отдельными собственниками помещений в доме) и согласия собственников в указанном случае на использование общего имущества третьими лицами не требуется.

Аналогичные выводы содержатся и в материалах судебной практики: Определение ВС РФ от 04.04.2017 № 301-ЭС17-2596, Определение ВС РФ от 15.08.2017 № 302-ЭС17-10118, Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 16.01.2017 № Ф02-7633/2016 по делу № А19-20185/2015 и др.

Ситуация: на основании предоставленных действующим законодательством прав собственниками помещений многоквартирного дома было принято решение о передаче части общего имущества в пользование третьим лицам и заключении договора аренды общего имущества с операторами связи (провайдерами). Товариществом собственников жилья, действующего в интересах собственников в рамках, предоставленных полномочий был заключен договор аренды с провайдером. Условиями договора было установлено, что провайдер обязан ежемесячно вносить плату за пользование общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, в котором размещено оборудование связи.

Однако, в нарушение условий договора провайдер отказался производить оплату, мотивируя тем, что «достаточным основанием для размещения оборудования связи в многоквартирных домах является наличие заключенных с абонентами в этом многоквартирном доме (жильцами) договоров об оказании услуг связи». Не согласившись, с указанной позицией оператора связи, собственники помещений в лице ТСЖ обратились в суд с требованием о взыскании задолженности по договору на размещение оборудования.

Исследовав материалы дела и проверив обоснованность доводов, изложенных сторонами, суд пришел к следующим выводам:

Порядок пользования объектов общего имущества МКД определен в гл. 6 ЖК РФ. На основании ч. 1,2 ст. 36 ЖК РФ общее имущество в МКД принадлежит собственникам помещений в доме на праве общей долевой собственности, которыми они владеют, пользуются и в установленных жилищным и гражданским законодательством распоряжаются. Так, по решению собственников помещений в МКД, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (ч. 4 ст. 36 ЖК РФ). Принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в МКД иными лицами относится к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в доме (п. 3 ч. 1 ст. 44 ЖК РФ).

Между тем заключение договора об оказании услуг связи с отдельным абонентом, являющимся собственником помещений в МКД, по мнению суда, не может выступать самостоятельным правовым основанием для пользования оператором связи общим имуществом МКД и освобождать его от внесения платы за такое пользование.

Указанные договоры заключены в интересах конкретного собственника помещения МКД, тогда как при выполнении обязательств по этим договорам и предоставлении соответствующих услуг оператор связи использует общее имущество, принадлежащее всем собственникам помещений в доме.

В этой связи в силу статьей 307 и 308 ГК РФ такой договор регулирует отношения исключительно этого абонента и оператора связи, при этом абонент, являющийся собственником помещения, не может единолично в отсутствие решения общего собрания решать вопросы, связанные с представлением услуг другим лицам права пользования общим имуществом МКД.

Исходя из изложенных выше норм, размещение технического оборудования с использованием общего имущества МКД (то есть использование такого общего имущества) может осуществляться на основании решения общего собрания собственников помещений и, если общим собранием не установлено иное, с предоставлением пользователем соразмерной компенсации за такое пользование.

Кроме этого, нормами ст. 6 Федерального закона Российской Федерации от 07.07.2003г. № 126-ФЗ «О связи» установлено, что организации связи вправе осуществлять строительство, эксплуатацию средств связи и сооружений связи при наличии соответствующего договора с собственником или иным владельцем зданий. При этом собственник или иной владелец вправе требовать от организации соразмерную плату за пользование этим имуществом, если иное не предусмотрено федеральным законом. Подобный вывод содержится и в правовой позиции Верховного суда РФ, изложенной в определении от 04.07.2016г. № 304-КГ16-613.

270F

Таким образом, принимая во внимание вышеизложенное, доводы операторов связи о том, что наличие у ряда жителей многоквартирного дома интереса в доступе в сеть Интернет и заключение частью собственников договоров на предоставление таких услуг с оператором связи является необоснованным и вовсе не означает, что оператор связи вправе по своему усмотрению размещать оборудование в отсутствие согласия собственников помещений в таком доме и без внесения соразмерной платы, взимаемой в интересах всех собственников.

Исследование материалов судебной практики показало, что аналогичных выводов придерживаются и судьи некоторых других округов — Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 12.02.2018 № Ф04-6250/2016 по делу № А45-2794/2016, Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 03.11.2017 № Ф04-4200/2017 по делу № А27-22536/2016, Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 22.08.2017 № Ф09-3748/2017 по делу № А76-27416/2016, Определение ВС РФ от 05.03.2018 № 304-ЭС18-160, Определение ВС РФ от 29.08.2017 № 309-ЭС17-11256 и др.

Источник

Что служит основанием для размещения в доме оборудования провайдера

Судебная практика по вопросам размещения операторами связи оборудования в помещениях МКД, входящих в состав общего имущества собственников, пополнилась ещё одним определением Верховного суда РФ. Читайте о мнении ВС РФ о законных основаниях для размещения в доме оборудования провайдера.

Как ВС РФ решает споры собственников с операторами связи

В последнее время Верховный суд РФ встаёт на сторону управляющих организацией и собственников, рассматривая их споры с операторами связи. Суд соглашается, что у провайдеров нет права безвозмездно и без разрешения размещать в местах общего пользования дома своё оборудование.

ВС РФ считает, что решение о порядке использования помещений, относящихся к общему имуществу, может принять только общее собрание собственников такого дома (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ, п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). В отсутствие решения ОСС оператор связи не может размещать оборудование в доме даже при заключённом с УО договоре. Такая позиция изложена в определениях ВС РФ от 11.09.2017 № 305-АД17-6347, от 22.11.2016 № 305-КГ16-3100, от 04.07.2016 № 304-КГ16-1613.

В определении от 13.06.2018 № 308-ЭС17-22313 Верховный суд РФ указал на то, что арендодатель обязан предоставить арендатору в пользование имущество, а арендатор должен своевременно платить за это согласно условиям заключённого между ними договора. Принятые обязательства должны исполняться надлежащим образом (ст. ст. 309, 606, 611, 614 ГК РФ).

То есть собственники помещений в доме вправе требовать соразмерную плату за использование организацией связи их общего имущества, что также закреплено в п. 3 ст. 6 № 126-ФЗ.

В определении от 01.03.2018 № 306-КГ17-17056 ВС РФ подчеркнул, что в отношениях по предоставлению в пользование общих помещений дома управляющая организация выступает как несамостоятельный хозяйствующий субъект, то есть не может самостоятельно принимать подобные решения, это относится к компетенции общего собрания собственников помещений.

Почему возник новый судебный спор о размещении оборудования в доме

В октябре 2018 года Верховный суд РФ рассмотрел новый спор: между ТСЖ одного из многоквартирных домов Санкт-Петербурга и оператором связи. Между товариществом и провайдером был заключён договор на транзит волоконно-оптического кабеля.

По условиям договора ТСЖ предоставляло оператору место для размещения оборудования и осуществления технического обслуживания данного оборудования за 3 000 рублей в месяц.

Провайдер не вносил плату в течение трёх лет, хотя ТСЖ направляло в его адрес акты оказанных услуг и счета на общую сумму 108 000 рублей. Товарищество обратилось в суд с иском.

Как суд первой инстанции обосновал право провайдера размещать оборудование без решения ОСС

Суды двух первых инстанций поддержали позицию оператора связи, посчитав, что он не обязан платить за размещение оборудования в местах общего пользования многоквартирного дома.

Судьи исходили из того, что общее имущество в многоквартирном доме принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности (п. 1 ст. 290 ГК РФ, ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Каждый из собственников вправе пользоваться общим имуществом в доме, в том числе в целях размещения на нём телекоммуникационного оборудования, которое необходимо для пользования данным собственником услугами выбранного оператора связи.

Поскольку суд установил, что оборудование провайдера установлено на общем имуществе с целью предоставить собственникам услуги связи, то суд решил, что договоры между собственниками и провайдером – достаточное основание для размещения оборудования в доме без взимания дополнительной платы.

На каких основаниях провайдер может размещать оборудование в доме

Товарищество собственников жилья обратилось с кассационной жалобой в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ. Рассмотрев материалы, ВС РФ признал выводы предыдущих судов ошибочными на следующих основаниях:

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме (пп. 1, 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).
Выдел собственником своей доли в праве общей собственности на общее имущество и единоличное распоряжение ею запрещены (п. 1 ч. 4 ст. 37 ЖК РФ).
Предоставление общего имущества в доме в пользование третьим лицам происходит только по решению собственников помещений, принятому на общем собрании (ч. 4 ст. 36, п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).
Оператор при выполнении услуг по договорам на услуги связи, заключённым с отдельными собственниками помещений в доме, использует общее имущество, принадлежащее всем собственникам.
Договор между оператором связи и собственником регулирует отношения исключительно между ними (ст. ст. 307, 308 ГК РФ). Абонент не может единолично решать вопросы, связанные с предоставлением другим лицам права пользования общим имуществом многоквартирного дома.

Поэтому ВС РФ пришёл к выводу, что заключение договора об оказании услуг связи с отдельным абонентом не является правовым основанием для пользования оператором связи общим имуществом дома без разрешения ОСС и не освобождает его от внесения за это платы.

Право собственников требовать от третьих лиц, использующих их общее имущество, соразмерную плату за это закреплено в ст. 6 № 126-ФЗ. Поэтому размещение технического оборудования с использованием общего имущества многоквартирного дома осуществляется только на основании решения общего собрания собственников с предоставлением платы за это согласно принятому на ОСС решению.

ВС РФ отменил решение суда первой инстанции и отправил дело на новое рассмотрение.

Важно

Ранее ВС РФ и суды первых инстанций принимали сторону провайдеров и утверждали их право размещать оборудование в доме на безвозмездной основе и даже без разрешения общего собрания собственников. Такая позиция изложена в определениях ВС РФ от 12.08.2016 по делу № А34-1817/2015, от 09.02.2016 по делу № А03-24961/2014.

Но, как показывают приведённые выше примеры, в последнее время Верховный суд РФ поддерживает права собственников, управляющих организаций и ТСЖ на получение соразмерной платы от провайдеров за использование общего имущества дома.

При этом ВС РФ настаивает на том, что договор между отдельным абонентом и оператором не является основанием для использования общего имущества всех собственников, а УО не имеет права заключать на это договоры в отсутствие согласия ОСС.

до коли в стороне будут находиться другие поставщики услуг в МКД. электричество? газ? вода? лифты? а еще мне кажется можно сюда и мусорщиков добавить? каждая … Читать ещё

Есть различия, Михаил. Услуги провайдеров пока что не относятся к коммунальным. А вот всё перечисленное Вами — это коммунальные услуги, оказывать которые обяза… Читать ещё

Спасибо за информацию. Публикации подтвердила нарушение законов со стороны УК, давая разрешение провайдерам располагать провода связи на территории общего имущ… Читать ещё

Источник

Сколько может стоить размещение оборудования провайдеров на общедомовом имуществе?

Раньше провайдеры занимали общее имущество на основании отдельных договоров об оказании услуг связи некоторым жителям. И суды долгое время это устраивало. Попытки согнать операторов (провайдеров) с общего имущества или хотя бы заставить платить за его использование чаще всего завершались в пользу владельцев оборудования.
В 2018 году после нескольких однотипных последовательных определений Верховного Суда РФ практика поменялась в пользу собственников.
В качестве иллюстрации выводов — кусочек из определения ВС РФ от 13 июня 2018 г. по делу № 308-ЭС17 – 22313:

«Между тем заключение договора об оказании услуг связи с отдельным абонентом, являющимся собственником помещения, вопреки доводам ответчика и выводам суда округа, не может выступать самостоятельным правовым основанием для пользования ответчиком общим имуществом и освобождать его от внесения платы за такое пользование.
… такой договор регулирует отношения исключительно этого абонента и оператора связи, при этом абонент, являющийся собственником, не может единолично в отсутствие решения общего собрания решать вопросы, связанные с предоставлением другим лицам права пользования общим имуществом.
… размещение технического оборудования с использованием общего имущества МКД (то есть использование такого общего имущества) может осуществляться на основании решения общего собрания и, если собранием не установлено иное, с предоставлением пользователем соразмерной компенсации за такое использование».

То же самое можно прочесть в определениях Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда от 25.04.2018 г. № 304-ЭС17 – 10944, от 21.05.2018 г. № 303-ЭС17 – 22462, от 08.06.2018 г. № 306-ЭС18 – 448.
Их много посыпалось в тот год. После этих решений суды стали смелее взыскивать с провайдеров суммы, установленные на общих собраниях собственников в качестве платы за использование общего имущества.

Многих читателей интересуют конкретные цифры, поэтому вот примеры взыскания платы с расценками.

Определение ВС РФ от 9 сентября 2019 г. № 301-ЭС18 – 14237 по делу №А17 – 4238/2017:

Оставлены в силе решения нижестоящих судов о взыскании платы, установленной протоколом заседания правления ТСЖ (300 руб/мес за размещение комплекса оборудования в каждом из 14 подъездов дома). При этом собрание собственников уполномочило правление «провести работу по юридическому оформлению присутствия провайдеров в многоквартирном доме в соответствии с требованиями Жилищного кодекса РФ». То есть здесь правление действовало по поручению и от имени собственников, но я рекомендую условия договоров, в том числе цену, утверждать на самом собрании собственников.

Определение ВС РФ от 7 августа 2019 г. № 306-ЭС19 – 12137 по делу № А65 – 34196/2018:

Также взыскана плата, установленная общим собранием собственников (с каждого интернет-провайдера 5 000 руб/мес.). Суды отметили, что ответчик не представил доказательств признания этого решения недействительным или установления в нём несоразмерной платы за пользование.

Постановления Арбитражного суда Западно-Сибирского округа по делам № А67 – 6011/2017, № А67 – 4370/2017 и № А67 – 3195/2017:

Управляющая компания взыскала с провайдера задолженность по договору об использовании общего имущества (150 руб. за один подъезд дома в месяц). Провайдер подавал встречный иск о признании этого договора недействительным в части условий о взимании платы, но суд ему отказал.

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа по делу № А31 – 6641/2018:

УК взыскала неосновательное обогащение с провайдера. Собственники на собрании утвердили плату в размере 295 рублей в месяц за каждую точку подключения, но провайдер отказался от заключения договора на таких условиях. Однако это не спасло его от взыскания денег.

Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А26 – 3945/2019:

УК из Карелии взыскала неосновательное обогащение и проценты за пользование чужими денежными средствами. В этом деле стоимость размещения по решению общего собрания составляла 1 500 рублей в месяц за комплект оборудования (независимо от количества абонентов).

Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда по делу № А04 – 6181/2019:

УК из Амурской области успешно взыскала деньги с провайдера, хотя тот был очень сильно не согласен с расценками, установленными на общем собрании — 700 рублей в месяц.
Суд указал, что провайдер не доказал несоразмерности размера платы, протокол общего собрания собственников является действительным, не оспорен.
В обоснование своего утверждения о чрезмерности платы ответчик представил отчёт об оценке, согласно которому рыночная стоимость размера ежемесячной платы за размещение провайдерского оборудования в многоквартирном жилом доме составляет 53,36 рублей.
Суд же отметил, что выводы отчёта противоречат решению собрания в части размера платы, и для исключения противоречий необходимы специальные познания в области оценочной деятельности. Ответчик вправе был ходатайствовать перед судом о проведении по делу судебной экспертизы, но этого не сделал, поэтому в основу решения положено решение общего собрания о 700 руб. в мес.

Постановление Арбитражного суда Уральского округа по делу № А76 – 43515/2018 из Челябинска:

УК обратилась в суд с исковым заявлением к оператору связи о взыскании денег за фактическое пользование общим имуществом в сумме 0,5 млн руб. по ряду домов.
До этого общие собрания собственников в этих домах наделили её полномочиями по заключению договоров пользования общим имуществом, а также вести дела в судах со всеми правами истца по всем вопросам, связанным с пользованием общим имуществом, в том числе, по вопросам взыскания за фактическое пользование общим имуществом. Также на собрании установили размер минимальной платы за пользование общим имуществом — для провайдеров и операторов — не ниже 800 руб. в месяц.
Первая инстанция иск УК удовлетворила, а вторая отказала. Апелляционный суд решил, что протоколы не свидетельствуют о делегировании УК полномочий по распоряжению общим имуществом МКД, в том числе правомочий по судебной защите этого права распоряжения (из-за смены УК и по другим причинам).
Однако суд округа отменил решение апелляционного суда и направил дело на новое рассмотрение, указав, что нижестоящий суд «фактически полностью освободил оператора от обязанности по несению расходов за пользование общим имуществом МКД и полностью лишил собственников права на взыскание указанной платы». Заново дело еще не рассмотрено.

Отрицательный пример — Постановления Десятого арбитражного апелляционного суда по делам № А41 – 105024/18 и А41 – 21533/2018:

УК из Московской области попыталась взыскать 7 200 руб. за 9 месяцев использования общего имущества, однако ей было отказано, так как стоимость определяла сама управляющая компания. На общем собрании собственники уполномочили управляющую организацию самостоятельно принимать решения об условиях использования общего имущества по согласованию с Советом дома. Суд указал, что такой протокол не годится, так как не подтверждает, что собственники согласовали цену договора. Интересно то, что между УК и провайдером имелся подписанный договор с установленным в нём размером платы.

Еще более интересно то, что годом ранее аналогичная история с теми же действующими лицами, но противоположным результатом произошла по делу № А41 – 89114/17, дошедшего до Верховного Суда РФ (постановление от 15.02.2019 г. № 305-ЭС18 – 25285):
Та же управляющая организация взыскала с того же провайдера за 2 года 433 тыс.руб., и суд в тот раз не смутило самостоятельное определение компанией цены договора:

«В соответствии с договором управления ОАО „Жилкомплекс“ имеет право распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома (сдача в аренду, размещение оборудования, предоставление в пользование, проведение работ и т. д.) с целью наиболее эффективного обслуживания данного имущества.
Таким образом, ОАО „Жилкомплекс“, представляя интересы собственников нежилых помещений в многоквартирных домах и неся ответственность за надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома, уполномочено заключать в интересах собственников помещений в многоквартирных домах договоры с организациями связи о размещении в помещениях, относящихся к общему имуществу многоквартирного дома, оборудования средств связи, в том числе — телекоммуникационной сети.
При заключении указанных договоров, их стороны, то есть управляющая организация с одной стороны, и организация связи — с другой, вправе определять условия таких договоров, в том числе условие о цене договора, то есть по взаимному соглашению определять соразмерную плату за пользование общим имуществом многоквартирного дома организациями связи».

Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А60 – 57558/2018:

ТСЖ из Екатеринбурга взыскало с провайдера 32 тыс.руб. — по 1 000 за месяц использования общего имущества. Ответчик опять был недоволен суммой, но суд отметил, что провайдер сам подписал договор с такими условиями.

Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А65 – 26788/2019:

ТСЖ из Казани взыскало 70 тыс. руб.. На общем собрании собственники приняли решение о предоставлении операторам связи (провайдерам) права пользования общим имуществом только на возмездной основе, в размере 5 000 руб. в месяц с каждого интернет-провайдера, наделив председателя правления ТСЖ полномочиями по заключению соответствующих договоров.
От заключения договора провайдеры отказались, но деньги в итоге пришлось заплатить.
В суде ответчик ожидаемо выразил свое несогласие с размером платы (5 000 руб.), указав на его несоразмерность. Суд отметил, что определение соразмерной платы находятся в исключительной компетенции общего собрания собственников, а вопросы ценообразования услуг по предоставлению в пользование части общего имущества и соразмерности платы за размещение оборудования связи законодательством не определены. Поэтому стороны обязаны руководствоваться тем размером, который утвердили на общем собрании.

Аналогичные решения того же суда:

по делу № А65 – 19684/2019: ТСЖ взыскало с Ростелекома 40 000 руб. (по 5 тыс.руб. за месяц использования).
по делу № А65 – 3150/2019: ЖСК из Казани вытрясло опять из Ростелекома 12 000 руб. за 2 месяца использования общего имущества.
по делу № А55 – 30542/2018: ТСЖ из Самарской области взыскало 36 000 руб. неосновательного обогащения, так как собственники приняли решение об ежемесячной оплате из расчета 500 руб. за единицу оборудования (получилось 2 000 руб. ежемесячно). Между сторонами имелся подписанный на таких условиях договор.

Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А56 – 110639/2017:

Управляющая компания взыскала 1 млн. руб. — именно столько накапало по 52 домам, находящихся под её управлением, за несколько лет использования общего имущества (оплата в 600 руб. в мес. была установлена на общих собраниях).

Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А09 – 14142/2017:

Товарищество из Брянска взыскало с провайдера 1 500 руб. за каждый месяц использования общего имущества (всего 10 500 руб.). Имелось решение общего собрания о такой цене, а также досудебная оценка (экспертиза) об определении рыночной величины арендной платы за пользование местом под размещение телекоммуникационного оборудования.

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа по делу № А03 – 7581/2018:

Интересное, хоть и типичное дело из Барнаула.
Типичность в том, что ТСЖ взыскало всё, что полагалось (больше 1 тыс. руб. в месяц за каждый антивандальный шкаф с оборудованием).
Интересность в том, что здесь в договоре была предусмотрена возможность индексации платы. Но когда ТСЖ этой возможностью воспользовалось и повысило плату с 3,5 тыс. руб. в месяц до 4,2 тыс., Ростелеком забил на оплату и стал присылать жалкие 300 руб. в месяц за всё.
В суде провайдер также пытался утверждать, что расторг договор в одностороннем порядке, на что суд заметил:

«К рассматриваемым правоотношениям не применяются положения статьи 782 ГК РФ об одностороннем расторжении договора оказания услуг, которыми руководствовалось общество, а условия договора не предусматривают возможность одностороннего отказа от договора, и, кроме того, заявив отказ от договора, ответчик продолжил использовать общее имущество МКД в своей деятельности для оказания услуг связи отдельным собственникам, являющимся его абонентами. Таким образом, суды пришли к верному выводу, что договор в установленном законном порядке не расторгался и не оспаривался, заявление ответчика об отказе от договора носило формальный характер, так как он продолжал использовать имущество МКД».

Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А60 – 43646/2019:

Спор из Екатеринбурга закончился стандартно: ТСЖ взыскало 200 тыс.руб. за 2 года, но в этом деле есть жирная изюмина: в решении суд просто раскатал ПАО «Мобильные ТелеСистемы» и его отчёт об оценке размера платы.
Из судебной практики оператор понял то, что надо доказывать несоразмерность установленной жителями платы. В данном случае собственники утвердили расценки: за размещение в жилом доме кабельных линий (кроме транзитных) — 1 500 руб. в месяц и за размещение 14 цельнометаллических шкафов — 7 000 руб. в месяц, итого 8 500 руб. в месяц.
Поэтому в суд был принесён отчёт оценщика, согласно которому размер платы за весь период составляет не 200 тыс., а 4 950 руб.
Суд не стал принимать его во внимание, отдав приоритет решению общего собрания и указав, что определенная оценщиком стоимость является рекомендуемой, а не обязательной к применению.
Дальше в решении крайне детально расписано что не так с самим отчётом. Вот только часть из написанного:

отчёт не содержал каких-либо выводов о несоразмерности платы, установленной собственниками,
расчёт рыночной стоимости права пользования проведён без учёта дополнительных критериев, например, размера материальной выгоды, которую получает ответчик в связи с размещением оборудования.
отчёт оценщика не соответствовал требованиям Федерального Закона № 135-ФЗ об оценочной деятельности, требованиям обязательных Федеральных стандартов оценки:
- в Отчёте не было информации о размещении оборудования связи для транзита, не хватало сведений о конкретном составе оборудования связи;
- не принят во внимание тот факт, что истец оплачивает электрическую энергию, потреблённую оборудованием ответчика;
- состав оборудования определён оценщиком на основании справки оператора, фактическое же количество оборудования оценщиком не проверялось и не определялось;
- отсутствует описание объекта оценки (части общего имущества), вместо него описан сам дом;
- оценщик использовал информацию, размещённую в ГИС ЖКХ в период изготовления отчёта, то есть не на дату, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки;
- анализ наиболее эффективного использования оценщиком не проводился;
- не выявлено зависимости от характеристик оборудования, так как для предоставления своих услуг провайдеры, как правило, используют сопоставимое оборудование; по мнению оценщика ценообразующими факторами, являются: местоположение в городе, физические характеристики объекта (год постройки), т. е. не имеет значения, сколько и какого в доме установлено оборудования оператора связи, имеется ли оборудование для транзита, либо нет.

Суд округа это решение поддержал.

Кратко:

▪ В данный момент проблем со взысканием денег с провайдеров практически не наблюдается. Суды исходят из того, что ответчики не могут доказать несоразмерность размера платы, установленной собственниками.
▪ Цену надо прописывать в самом решении общего собрании.
▪ Там же желательно наделить УК / ТСЖ / кто у вас там / полномочием на обращение в суд (на всякий случай).
▪ Само собой нужно решение о том, кто будет заключать договоры от имени собственников. При этом отказ провайдеров от заключения этих договоров пока не спасает их от взысканий.
▪ Рано или поздно операторы продавят для себя более мягкие условия размещения своего оборудования. Пока этого не произошло, читающим меня представителям провайдеров можно рекомендовать не ждать, пока собственники установят свои цены, а с помощью какого-либо жителя провести собрание для принятия решений о приемлемых условиях использования общедомового имущества.

Источник