Меню

Крыша для размещения оборудования по договору аренды



Проблемы заключения договоров аренды крыши

При решении вопроса об аренде конструктивных элементов зданий, и других строений, вникает масса вопросов, о принципиальной возможности заключения арендных договоров по использованию структурных элементов многоквартирных домов и нежилых зданий.

Согласно п.1. ст.607 ГК РФ в аренду передаются земельные участки, различные обособленные природные объекты, предприятия, имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспорт, а так же другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (не потребляемые вещи).

Является ли, в частности крыша здания не потребляемой вещью? Мнения в юридической литературе разделились. Некоторые считают, что, так как крыша является конструктивным элементом здания, то вещью она не является, соответственно и оформить договор аренды на крышу нельзя.

Есть и другие мнения, например Е. Суханов говорит о том, что вещами в гражданском праве признаются материальные, физически осязаемые объекты, которые имеют экономическую форму товара.

Высокая потребность вовлечения в хозяйственный оборот крыш всем известна ( размещение специального оборудования для сотовых компаний, размещение рекламных конструкций и даже мест досуга – кафе и ресторанов).

Если рассматривать крышу как часть вещи (здания), то опять же однозначного мнения в литературе до сих пор нет.

К договору аренды о предоставлении права пользования конструктивным элементом недвижимого имущества применяются различные конструкции. В частности распространено заключение договоров о предоставлении права пользования конструктивным элементом объекта в целях размещения наружной рекламы, признавая при этом близость данной сделки к договору аренды.

Однако Гражданский кодекс не содержит такого вида обязательств, отношения сторон регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, а не нормами об аренде. А это значит, что при возникновении спорных ситуаций, набор юридических инструментов для защиты арендатора будет ограничен лишь обобщающими положениями ГК РФ.

Однако, данная правовая конструкция (при условии долгосрочных отношений сторон договора) представляет собой сделку с недвижимостью, которая подлежит регистрации в установленном порядке. Однако, регистрация прав на конструктивные элементы (крыша, стены здания) пока не предусмотрена нашим законодательством.

Позиция Высшего арбитражного суда РФ – договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует конструктивный элемент этого здания, для рекламных целей не является договором аренды. Вывод был сделан на основании того, что крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы передаваться в аренду отдельно от здания.

Однако, в разных регионах, суды выносят решения, которые допускают передачу в аренду части конструктивного элемента здания. В определенных ситуациях суды признают право сторон (арендатора и арендодателя) регламентировать отношения по пользованию (например, стен здания) для размещения рекламных конструкций, на основании 34 главы ГК РФ.

Обращает на себя внимание тот факт, что суды, рассматривая споры по аренде отдельных конструктивных элементов зданий и сооружений, выделяют ситуации, когда в аренду передается не только сам элемент здания, но и нежилые помещения, расположенные в нем.

Также, существует практика, в случае передачи в аренду нежилых помещений в здании, а также внешней стены используемого объекта недвижимости, суды признают такие сделки не противоречащими действующему законодательству.

Итак, действующая нормативная база ограничивает гражданский оборот частей объектов недвижимости, вынуждает контрагентов заключать вместо договора аренды договор о предоставлении права пользования конструктивным элементом недвижимого имущества, что является мягко говоря, не очень выгодным решением для арендатора.

Единственной рекомендацией в описанной ситуации, пожалуй, является тщательная проработка условий договоров о пользовании элементами объектов недвижимости.

Конечно, желательно, чтобы законодательно было закреплено возможность аренды не только здания или отдельного помещения, но и конструктивного элемента как вещи и разработать механизм государственной регистрации договоров аренды, частей объектов недвижимости, включая и сделки купли-продажи конструктивных элементов зданий и сооружений.

Источник

Крыша для размещения оборудования по договору аренды

eng

RSS-подписка Подписка на рассылку

29 декабря 2004 14:05
Zeliboba

29 декабря 2004 14:07
Стрелец

29 декабря 2004 14:14
Я

29 декабря 2004 14:23
Zeliboba

29 декабря 2004 14:25
JurassicX

29 декабря 2004 14:31
Zeliboba

29 декабря 2004 15:38
mawr

29 декабря 2004 15:50
Prox

Уважаемый, не могли бы вы дать номерочек ВАСовского письмишка.

НУ оччень хочется.

Заранее огромное спасибо

29 декабря 2004 16:57
ДимС

ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО
от 11 января 2002 г. N 66

ОБЗОР
ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С АРЕНДОЙ

1. Договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания для рекламных целей, не является договором аренды.
Акционерным обществом был заключен с собственником здания договор, на основании которого общество получило право использовать крышу данного здания для размещения рекламы.
По истечении установленного срока действия этого договора собственник отказал акционерному обществу в заключении договора на новый срок, заключив аналогичный договор с другим лицом.
Акционерное общество, полагая, что заключенный между ним и собственником договор является договором аренды крыши здания, на основании статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации обратилось в арбитражный суд с иском о переводе на себя прав и обязанностей по второму договору. В исковом заявлении общество указало, что в течение двух лет устанавливало на крыше свои рекламные щиты и добросовестно исполняло обязательство по внесению платежей.
———————————
Далее — ГК РФ, Кодекс.

Читайте также:  Сколько стоит чтобы снять с машины газовое оборудование

Суд отказал в удовлетворении иска, признав не подлежащей применению статью 621 ГК РФ.
При этом в решении суда было отмечено, что правоотношения, возникшие между сторонами и связанные с использованием истцом для рекламных целей крыши здания, принадлежащего ответчику на праве собственности, не являются арендными и, следовательно, не могут регулироваться правилами главы 34 ГК РФ.
Принимая решение, суд исходил из того, что в соответствии с пунктом 1 статьи 607 ГК РФ объектами аренды, помимо прямо перечисленных в данной норме, могут быть только непотребляемые вещи. При этом передача вещи в аренду всегда влечет временное отчуждение собственником права пользования этой вещью.
Между тем крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Поэтому крыша не может являться объектом аренды.
Суд указал, что анализ спорного договора свидетельствует о том, что его предметом являлось предоставление истцу возможности на возмездной основе размещать рекламу на крыше принадлежащего ответчику здания. Такой договор не противоречит ГК РФ, отношения сторон регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, а также условиями самого договора.

29 декабря 2004 17:04
Prox

29 декабря 2004 19:47
АВГ

Думаю, по науке это можно понять так:
Аренда — это временное пользование (либо временное владение и пользование) ВЕЩЬЮ.
А в приведенном случае во временное пользование передается ПРАВО на размещение рекламы на, скажем так, «поверхности вещи», но не сама вещь.
Поэтому это — не аренда.
Другого разумного объяснения, как уйти от «вещь объект аренды суть», я не вижу 🙂 !

По аналогии можно сравнить эти отношения с размещением рекламы в газете — газета является вещью, однако никто не заключает в таких случаях договор аренды тиража газетного номера в части использования рекламного места :)) .

30 декабря 2004 09:17
Антей

10 января 2005 19:54
АВГ

Согласен с Антеем в том, что понятие «ПРАВО» здесь не годится. Хотя бы потому, что по договору аренды возникает обязательство (согласно формулировке ГК) передать ИМУЩЕСТВО, а к имуществу по ГК относятся «в том числе имущественные права».

Но и неверно то, что это услуга, так как УСЛУГА — это ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ, результат которой потребляется в ходе ее совершения (оказания).

«Разгадка» здесь такова:
При аренде возникает обязательство «передать имущество во временное. «, а здесь (при передаче крыши) — обязательство «передать имущество ЧАСТИЧНО во временное. «.
Такое понимание полностью созвучно позиции суда:
«. передача вещи в аренду всегда влечет временное отчуждение собственником права пользования этой вещью..» (то есть имущество передается ПОЛНОСТЬЮ, даже если это помещение, так как): «. крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Поэтому крыша не может являться объектом аренды. «

Источник

Новые консультации в системе ГАРАНТ Консалтинг

Гражданское право

По договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги (ст. 779 ГК РФ). Очевидно, что отношения, связанные с предоставлением права пользования имуществом (в том числе отдельными конструктивными частями этого имущества), не укладываются в предмет договора возмездного оказания услуг, поскольку не предполагают совершения обязанным лицом каких-либо положительных (активных) действий по отношению к кредитору.

Отношения, связанные с временным пользованием одним лицом имуществом другого лица за плату, регулируются нормами о договоре аренды (ст. 606 ГК РФ). В то же время ст. 607 ГК РФ устанавливает, что объектами аренды могут быть только вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи), не упоминая о том, что предметом договора аренды может быть и часть вещи. Таким образом, хотя отношения по возмездному пользованию частью вещи по своей природе тождественны арендным, текстуальное толкование положений ГК РФ не позволяет распространить на эти отношения нормы об аренде. В связи с этим в судебной практике долгое время был распространен подход, в соответствии с которым договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания (например часть крыши), не является договором аренды, а представляет собой непоименованный договор (договор особого рода) (п. 2 ст. 421 ГК РФ), к правоотношениям из которого применяются общие положения об обязательствах и договорах и условия самого договора, а не нормы части второй ГК РФ об отдельных видах обязательств (п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).

Читайте также:  Abm оборудование официальный сайт

Позднее ВАС РФ уточнил свою правовую позицию, указав, что к таким договорам по аналогии (п. 1 ст. 6 ГК РФ) подлежат применению положения законодательства о договорах аренды (п. 7 постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. N 64). Аналогичный подход проиллюстрирован в п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 5 ноября 2009 г. N 134.

Наконец, в более позднем постановлении Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 (п. 9) суд изменил ранее описанную правовую позицию, разъяснив, что положение ст. 607 ГК РФ не препятствует заключению такого договора аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть. Тем самым ВАС РФ окончательно признал, что предметом аренды могут быть и части вещи (в том числе, например, крыша здания или ее часть). Соответствующее толкование норм права является обязательным для арбитражных судов, что следует из п. 2 ст. 13 Федерального конституционного закона от 28.04.1995 N 1-ФКЗ «Об арбитражных судах в Российской Федерации», п. 5 ч. 3 ст. 311 АПК РФ.

Таким образом, правоотношения из договора, предусматривающего предоставление во временное пользование части крыши здания для размещения антенн и т.п. оборудования, регулируются нормами о договоре аренды. В частности, на такие отношения распространяются требования о регистрации договора, заключенного на срок не менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ), правила о сохранении договора аренды в силе при изменении сторон (ст. 617 ГК РФ), преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621 ГК РФ) и прочее. При этом арендное обременение устанавливается на все здание в целом. Следует учитывать, что, поскольку в этом случае арендатор осуществляет только пользование объектом аренды, а не владение им, он не вправе предъявлять требования, основанные на положениях статей 301, 304, 305 ГК РФ.

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Ответ прошел контроль качества

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Источник

АРЕНДА ОТДЕЛЬНЫХ КОНСТРУКТИВНЫХ ЭЛЕМЕНТОВ ЗДАНИЯ

Аренда зданий, помещений и другого недвижимого имущества является довольно-таки распространенной сделкой. Возможна ли аренда отдельных конструктивных элементов здания — крыши, стен, балкона и т.п.?

Разъяснения на этот счет даны в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 №66 (Письмо), посвященном арендным отношениям.

        Аренда крыши, стен

В п. 1 Письма, в частности, рассматривалась ситуация, связанная с договором о предоставлении в пользование крыши здания для размещения на ней рекламы. Высшие арбитры отметили, что такие действия не противоречат законодательству, но отношения сторон в этом случае должны оформляться не договором аренды, а договором возмездного оказания услуг, поскольку такой элемент здания, как крыша, не является отдельным объектом недвижимости и не может быть передан в аренду отдельно от здания.

Следует также учитывать, что если арендуется здание (его часть) совокупно с элементом здания, например наружной стеной, то п. 1 Письма применению не подлежит, поскольку стена здания в таком случае не является самостоятельным предметом аренды.

В качестве примера можно привести Постановление ФАС ВСО от 06.11.2007 №А19-5732/07-7-Ф02-8215/07 (Постановление).

По договору аренды ОАО (арендодатель) передало в пользование налогоплательщику помещения в здании торгового комплекса, а также наружную часть стены здания торгового комплекса для размещения рекламы. Однако арендатор не мог в полной мере реализовать свое право пользования арендованным имуществом (на стене была размещена рекламная продукция другой организации). Арендатор обратился в суд.

Читайте также:  Монтаж нестандартного оборудования и металлоконструкций

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что стены внешнего периметра здания торгового комплекса являются собственностью ОАО, одна из которых передана им в аренду в соответствии с действующим гражданским законодательством. При этом стена здания передана в пользование истцу (арендатору) для размещения на ней рекламной продукции не отдельно от самого объекта недвижимости, а непосредственно с ним, что не противоречит положениям главы 34 Гражданского кодекса (ГК).

Суд апелляционной инстанции не согласился с выводом суда первой инстанции и со ссылкой на п. 1 Письма пришел к выводу о том, что стена представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Исходя из этого, апелляционная инстанция указала на незаконность владения арендатора данным имуществом и отсутствие у истца права на предъявление иска на основании положений статей 304, 305 ГК.

ФАС ВСО отменил решение арбитражного апелляционного суда от 21.08.2007, оставив без изменения вывод суда первой инстанции.

        Специальный налоговый режим

В большинстве случаев аренда отдельного конструктивного элемента здания (крыши, стены) предназначена для размещения на нем рекламных конструкций.

Исходя из этого у сторон договора аренды может возникнуть вопрос, связанный с уплатой налогов, в частности с применением налогового режима в виде единого налога на вмененный доход (ЕНВД). Организации (индивидуальные предприниматели), занимающиеся предпринимательской деятельностью по распространению и (или) размещению наружной рекламы для заказчиков на территории субъекта РФ, в котором введена система налогообложения в виде ЕНВД, являются плательщиками единого налога по данному спецрежиму (п. 2 статьи 346.26, статья 346.27 Налогового кодекса (НК)).

Однако довольно часто стороны договора не понимают, кому из них «присвоят» звание «вмененщик» и, соответственно, переведут на уплату единого налога.

Рассмотрим пример. Организация сдает в аренду часть здания (в том числе его фасад) индивидуальному предпринимателю. Предприниматель размещает на фасаде здания рекламную информацию. Является ли он плательщиком ЕНВД?

Существенное значение при ответе на данный вопрос имеет то, какую именно рекламную информацию размещает индивидуальный предприниматель на фасаде здания. Если речь идет о рекламе собственного вида деятельности, то плательщиком единого налога он в указанном случае не будет.

Дело в том, что чиновники неоднократно указывали: при осуществлении предпринимательской деятельности по распространению и (или) размещению наружной рекламы плательщиком ЕНВД признается организация (индивидуальный предприниматель), занимающаяся непосредственно распространением и размещением рекламы для заказчика. Самостоятельное распространение и (или) размещение рекламы о своих товарах (работах, услугах) не признается предпринимательской деятельностью согласно п. 1 статьи 2 ГК, значит, не подлежит переводу на специальный налоговый режим в виде ЕНВД (Письмо Минфина России от 18.01.2008 №03-11-05/07).

Однако рекламное место (фасад здания) может быть предназначено для размещения на нем средств наружной рекламы арендаторов (субарендаторов).

В этом случае осуществляемая организацией предпринимательская деятельность по передаче в аренду части фасада здания не относится к деятельности по распространению и (или) размещению наружной рекламы, поэтому доходы, полученные арендодателем по договорам аренды средств наружной рекламы от частного предпринимателя (арендатора), подлежат налогообложению в общеустановленном порядке (Письма Минфина России от 02.03.2006 №03-11-04/3/106). Значит, плательщиком единого налога в данном случае будет арендатор (предприниматель).

        Особенности уплаты налога на добавленную стоимость (НДС) при аренде конструктивного элемента здания, являющегося муниципальным имуществом

Предположим, что индивидуальный предприниматель (в соответствии с договором о предоставлении рекламного места) разместил свою рекламу на фасаде здания, являющегося муниципальной собственностью.

Должен ли предприниматель в данном случае уплачивать НДС как налоговый агент?
Полагаем, что не должен и вот почему.

Дело в том, что согласно Письму договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания для рекламных целей, не является договором аренды.

В рассматриваемой ситуации предприниматель приобретает услуги по предоставлению рекламного места, находящегося в муниципальной собственности, а не услуги по предоставлению в аренду муниципального имущества. Значит, он не является налоговым агентом и не обязан исчислять, удерживать и уплачивать в бюджет НДС.

Сделать это должен непосредственно налогоплательщик, оказывающий услуги по предоставлению рекламного места (статья 143, пп. 1 п. 1 статья 146 НК). Такая позиция изложена в Письме от 28.10.2004 №03-04-11/184.

Источник