Меню

Как определить ставку аренды оборудования

Как определить ставку аренды оборудования

Как рассчитать аренду оборудования

При выборе оборудования для взятия в аренду первостепенную роль играет стоимость. Аренда техники может длиться один час, а может и год, но в любом случае арендатор не должен вкладывать большую денежную сумму, иначе ему выгоднее будет приобрести оборудование в собственность. При выборе организации, предлагающей свои услуги по аренде, арендатор обычно останавливает выбор, руководствуясь принципами минимизации затрат. Статьи по теме:

  • Договор аренды оборудования.

Инструкция
1 Чтобы рассчитать аренду оборудования сроком на один год, необходимо годовую сумму амортизационных отчислений на полное восстановление оборудования умножить на арендный процент, представляющий собой норму прибыли от сдаваемого в аренду имущества. Арендный процент обычно устанавливается в размере 10%. Полученная сумма делится на 100 и складывается, опять же, с годовой суммой амортизационных отчислений.
2 Рассчитывать сумму амортизационных отчислений необходимо умножением балансовой стоимости арендуемого оборудования на норму амортизационных отчислений, определяемую в соответствии с классификацией основных средств. Балансовая стоимость определяется согласно бухгалтерским документам, а в случае отсутствия документов привлекается независимый оценщик. Полученную сумму необходимо разделить на 100.
3 Оценщики чаще всего рассчитывают сумму арендной платы за оборудование путем умножения рыночной стоимости оборудования, или остаточной стоимости по балансу на ставку капитализации или на ставку прогнозируемой годовой инфляции. Затем к полученной сумме прибавляют затраты на сдаваемое оборудование.
4 Величина арендной платы не должна быть ниже стоимости налогов, сборов, любых других платежей в бюджет, а также амортизационных отчислений. Взимание арендной платы должно производиться со дня передачи арендатору оборудования согласно акту приема-передачи и до того дня, когда договор прекратит свое действие, либо же будет расторгнут.
5 Арендатор должен отразить в бухгалтерском учете полученное в аренду оборудование и как актив, и как обязательство по самой маленькой оценке на начало срока аренды. Затраты арендатора на улучшение арендованного оборудования, например, модернизация и реконструкция, приводит к увеличению экономических выгод в будущем, хотя они изначально ожидались от его использования, и должны они отражаться как капитальные инвестиции в строительство другие необоротные активы.
6 Арендодатель отражает оборудование как дебиторскую задолженность в сумме негарантированной ликвидационной стоимости за минусом финансового дохода, и сумме минимальных арендных платежей. Обратите внимание Все расходы, которые пришлось понести арендатору, включая ремонт, содержание и эксплуатацию не должны включаться в размер арендной платы. Полезный совет Все доходы, связанные со сдачей в аренду оборудования, облагаются налогом и отражаются в бухгалтерском учете. Статьи по теме:

Источник



Формирование арендной ставки

Арендная ставка – это общая сумма платежа за аренду определенного объекта без учета налогов. Если говорить более подробно, то это стоимость, которую человек будет платить собственнику, например, за один кв. м. площади в течении месяца.

Сама аренда подразумевает собой передачу имущества на пользование за сумму денег. Стоимость за аренду и срок использования прописывают в договоре.

Как правило, арендатор выплачивает деньги собственнику каждый месяц.

Есть возможность изменения суммы в зависимости от договоренности. Однако при аренде объекта арендодатель может придерживаться общепринятых сумм за квадратный метр площади.

Следовательно, если вам говорят, что арендная плата повысилась, значит стоимость оплаты за один кв. м. площади будет больше.

От чего зависит ставка?

Один из самых важных вопросов, который возникает у собственника – размер платы. Ведь он должен правильно рассчитать сумму, чтобы иметь спрос у арендаторов. Если цена будет высокой, спроса не будет. Если же ниже рыночной – у людей появится настороженность и вопросы. Поэтому разумное определение размера арендной платы важен.

Рассмотрим факторы, которые могут влиять на арендную ставку:

  • Месторасположение. Чем удобнее располагается объект, тем дороже стоимость. Например, важно наличие хороших дорог для движения транспорта
  • Площадь территории. Если площадь больше, то стоимость будет дороже, так как она рассчитывается из общего количества квадратных метров
  • Внутренняя отделка помещения. Здание с новым ремонтом будет оцениваться выше, нежели то, что требует ремонта
  • Уровень спроса и предложения на рынке. Какой бы не была договоренность по поводу аренды помещения, арендодатели часто устанавливают собственную цену в зависимости от рыночной ситуации
  • Наличие инженерно-технических коммуникаций. К ним относят:
  • Отопление
  • Электричество
  • Телефонную связь
  • Доступ к Интернету
  • Систему вентиляции
  • Систему подачи и отведения воды
  • Материалы, которые были использованы при постройке помещения. Так как склад предназначается для хранения товаров, то важно учитывать из чего же был построен объект
  • Система охраны. Наличие охранной системы также может послужить серьезным фактором при формировании стоимости

Ставки в разных районах и регионах могут отличаться. Но они не должны включать сумму по затраченным раннее услугам и ремонту.

При заключении арендного договора стоит четко прописать условия оплаты. Например, будет ли помещение оплачиваться за весь период, либо равной суммой каждый месяц. Также стоит обратить внимание из каких факторов формируется конечная сумма. Не забывайте, что плата может подняться со временем. Этот пункт является важным при составлении договора.

Сумма аренды может взыматься не только как за количество квадратных метров. Есть другие методы, а именно:

  • Фиксированная сумма, в которую входят абсолютно все факторы
  • Фиксированная стоимость плюс отдельно коммунальные услуги
Читайте также:  Работа наладчик швейного оборудования нижний новгород

Какой именно вариант выбрать решает собственник.

Тонкости оценки арендной ставки

При оценке арендной ставки возникают определенные тонкости. Рассмотрим основные особенности:

  • Ставка устанавливается на все имущество. Например, если вы арендуете не одно помещение, а целую территорию
  • Есть возможность возрастания цены со временем. Однако в договоре может быть прописано, что стоимость неизменна
  • У арендатора есть право требовать изменения платы в случае новых условий.
  • Не стоит забывать, что арендатор должен вовремя выплачивать сумму согласно договору. Обязательство возникает с начала использования объекта
  • Если арендатор нарушил условия договора, то собственник может потребовать выплатить всю стоимость. Это является защитой объекта арендодателя от недобросовестных клиентов

Оценка ставки – это требование, которое обязательно применяется касательно государственных учреждений, которые имеют свободные территории. Однако коммерческие тоже должны выполнять это условие, чтобы избежать вопросов от налоговых служб.

При аренде имущества внимательно прочитывайте свой договор, так как ваши права на пользование имуществом зависят только от него. Также будьте внимательны при разговоре об условиях сделки.

Расчет ставки

Стоимость арендной ставки рассчитывается двумя способами:

  • Затратный. Сумма составляется из всех затрат на здание
  • Доходный. Прибыльная стоимость, которая рассчитывается по итогу ее получения от аренды

Учитывая две стоимости, происходит расчет суммы на аренду.

Расчет ставки происходит посредством деления всех расходов аренды на всю сумму оплаты. Они имеют две составляющие:

  • Стоимость основной ставки, которая связана с арендой помещения
  • Стоимость дополнительной ставки, которая подразумевает сумму дополнительных услуг. Например, техническое или охранное обслуживание, страховое и прочие

Арендную плату можно рассчитать по формуле: П*Ки*Б, где

П – площадь помещения

Ки – показатель, вычисляемый по категории арендодателя

Б – ставка, которую приняли изначально (например, стоимость 1 кв. м.)

В то же время базовую ставку можно рассчитать по следующей формуле:

К – параметр, который бывает разным — зависит от некоторых факторов (месторасположения и прочего)

Can – средний показатель арендной ставки. Вычисляют один раз в год.

Рассчитывая ставку, учитывают такие показатели, как:

  • Типаж застройки объекта
  • Расположение помещения
  • Близость инфраструктуры
  • Состояние зданий в целом

Также можно использовать немного другие формулы. Рассмотрим подробнее каждую.

ПД = Аим + Азем, где

ПД – сумма, которую вносит арендатор, пользуясь имуществом

Аим – стоимость аренды объекта (учитывает все факторы)

Азем – сумма оплаты за землю, на которой располагается объект.

Стоит помнить, что стоимость аренды учитывает все факторы и коэффициенты, о которых вы читали выше. Для расчета итоговой суммы точно, применяют формулу:

Аим = Б*Кит*Кид*Киз*Кнж*Кис*S, где

Б – ставка, которую утвердили сначала

S – площадь арендуемого здания

Киз – показатель местности, где располагается помещение. Его можно определить законодательным путем

Кит – определяет тип объекта. Например, если его отапливают, то коэффициент приравнивают к 0,5. В противоположном случае – 0,3.

Кид – показатель, который рассчитывают из деятельности арендатора. Будь то магазин, склад, банк или торговый центр. В любом случае коэффициент будет разным, но большим. Он бывает маленьким при организации заведения, которое хочет не получить деньги, а помочь гражданам. Например, к ним относят общественные организации, отделы полиции и так далее

Кнж – это качество объекта, который сдают. Сюда можно отнести месторасположение, состояние с технической точки зрения, а также использование земель. Эти коэффициенты устанавливают с помощью закона, а именно постановления Правительства РФ.

Кис – число, которое принимает в расчет уже существующую арендную ставку.

Как правило, все расчеты совершают сразу на год.

Если с первого взгляда кажется, что все расчеты совершаются просто, то это не так. Каждый коэффициент зависит от огромного количества факторов, в которых запросто можно запутаться. Для этого дела лучше привлекать профессионалов, которые занимаются подобными расчетами уже не первый год.

В этой статье вы узнали всё о формировании арендной ставки на склад. Мы рассказали о тонкостях расчета стоимости аренды:

  1. определились со значением арендной ставки. Четко узнали, что именно оно обозначает
  2. увидели факторы, которые могут повлиять на сумму аренды помещения
  3. просмотрели особенности арендной ставки
  4. научились рассчитывать необходимую сумму с помощью формул

Будьте внимательны при аренде помещений. Не забывайте уточнять все интересующие вас вопросы, чтобы предупредить возможные проблемы.

Источник

Беспроигрышный вариант. Практические советы от арендных компаний

Показатели эффективности. Что это?

Экономический учет в арендной компании строится на двух основных показателях. Это временная утилизация и окупаемость инвестиций (ROI). Последний термин означает полученные доходы от арендной выручки за минусом постоянных и переменных расходов, амортизации, процентов, отнесенные к учетной стоимости оборудования. Временная утилизация — это количество фактически отработанных дней оборудования за определенный временной период (месяц, квартал, год).

Валерий Клименко, президент НААСТ, директор компании «Фортрент», рассказал, как использовать эти показатели на деле. Если, например, временная утилизация составляет 60%, то арендные ставки лучше оставить на прежнем уровне. При этом важно определить, какие проблемы существуют у компании. Например, необходимо рассмотреть вопрос правильности выбора оборудования для сдачи в аренду. При 60-процентной временной утилизации также необходимо обратить внимание на вопросы ремонта. Если с сервисом все в порядке, то, возможно, необходимо увеличивать парк машин.

Читайте также:  Оборудование отдела запасов в аптеке

Экономический учет строится на таких главных показателях, как временная утилизация и окупаемость инвестицийИсточник фото: exkavator.ru

Если показатель временной утилизации составляет 70% и выше, то ставки необходимо повышать. При высокой временной утилизации и низком ROI необходимо обратить внимание на проблемы с ремонтом, если все нормально — поднимать ставки и/или увеличивать парк.

В качестве эталона В. Клименко приводит показатели компании United Rentals. Так, временная утилизация у этой организации составляет 69%, окупаемость — 44%. При этом оборот компании находится на уровне 6,6 млрд долларов, а средний возраст оборудования насчитывает 46 месяцев.

В ходе своего выступления собеседник представил также показатели, на которые сегодня ориентируется компания «Фортрент».

Желаемые показатели по временной утилизации

Погружные насосы и мотопомпы 40%
Генераторы 55%
Экскаваторы и погрузчики 70%
Компрессоры 60%
Малая механизация 50%
Крупная техника 65%
Подъемники 75%
Вилочные погрузчики 80%

Целевые показатели по окупаемости

Погружные насосы и мотопомпы 120-140%
Генераторы 45-50%
Экскаваторы и погрузчики 40-50%
Компрессоры 60%
Малая механизация 150%
Крупная техника 45-50%
Подъемники 40-45%
Вилочные погрузчики 40-45%

Арендный парк техники. Каким он должен быть?

Валерий Клименко отметил, что в компании «Фортрент» быстро окупается небольшое оборудование, например, виброплиты массой 60 кг и меньше.

Павел Бочарников, основатель арендной компании ООО «Технопарк Вертикаль» и интернет-сервиса Profitrenta.com, уверен, что при формировании парка арендной техники нужно ориентироваться на региональную специфику и ремонтопригодность машин. Также собеседник уверен, что парк должен быть разнообразным в плане брендов и типов техники. «Если говорить о размерах машин, то лично я в ближайшие два года буду покупать 20-тонную технику, — добавил П. Бочарников. — Сегмент мини станет популярным после того, как государство ограничит эксплуатацию большой техники в городах».

Окупаемость 44% - это тот показатель, к которому сегодня стремятся арендные компании Источник фото: exkavator.ru

Помимо этого, все игроки арендного бизнеса в один голос заявляют о том, что техника должна быть «свежей». «Опытным путем мы установили, что все самое «интересное» с машинами начинает происходить после 8 000 моточасов, — поделился основатель компании «Технопарк Вертикаль». — Так что эксплуатировать технику старше трех лет не имеет смысла».

Подержанная техника. Что сдавать в аренду?

Если компания начинает свой бизнес со сдачи в аренду б/у техники, то она должна быть готова к дополнительным расходам на сервисное обслуживание, а также к нередким простоям машин. В итоге клиенту аренда подержанной и новой техники обходится практически по одинаковой цене. Однако генеральный директор ООО «Евробилд» Ярослав Дмитриев отметил, что заниматься арендой оборудования со вторичного рынка можно вполне успешно, но необходимо знать, какую именно технику выгодно сдавать: «К примеру, срок эксплуатации качественного подъемника — 10 лет, амортизация — 6 лет, так что в оставшиеся 4 года компания получает самые «сладкие» деньги от его сдачи в аренду».

«Холодная» аренда. Как на ней заработать?

На рынке России сегодня превалирует «горячая» аренда как подъемной, так и землеройной техники. По мнению Павла Бочарникова, владельца компании «Технопарк Вертикаль», будущее за этим направлением, т.к. опытный оператор за счет экономии ГСМ продает на 33% больше часов, чем работает техника. Помимо этого, когда машинист быстро и качественно выполняет поставленные задачи, создается положительный имидж для компании. «Холодная» аренда хороша для компаний-заказчиков, которые четко понимают предстоящий объем работ, а также имеют в штате опытных операторов, — уверен А.Бочарников. — Только в этом случае будет выгодно пользоваться машинами без водителя. Мое мнение, что «холодная» аренда сегодня — это узконишевая услуга для удаленных объектов на год-два».

В отличие от американских и европейских компаний российские организации не практикуют недельную арендную ставкуИсточник фото: exkavator.ru

Страхование техники. Стоит ли тратить на это деньги?

На этот счет было высказано два противоположных мнения. Так, генеральный директор ООО «Евробилд» Ярослав Дмитриев уверен, что страхование техники малоэффективно, потому что деньги страховые забирают очень быстро, а отдают очень неохотно и только через судебные решения. «Однако когда машины застрахованы, их оберегают больше, вешают на них всякие датчики и жучки, — поясняет специалист. — Но, на мой взгляд, об этом должен заботится производитель: машины не должны даже запускаться без встроенной системы безопасности».

У директора компании «Рентал Тех» Олега Малаховского иное мнение: «Да, страхование техники — это колоссальные затраты, но после того, как я перечитал внимательно страховой договор, что всем настоятельно рекомендую сделать, мы начали обращаться в страховую и заявлять об убытках, даже если муха села на наш экскаватор. В результате компания возвращает до 80% внесенных сумм».

Наши группы в Telegram, Viber. Присоединяйтесь!

Быстрая связь с редакцией в WhatsApp!

Источник

Методы оценки арендной платы

Арендой называется процесс передачи нанимателю во временное владение и использование недвижимого имущества.

Оценка величины арендной платы – вычисление размера рыночной ставки аренды за временное владение и использование недвижимости. Определение размера арендной платы за использование объекта оценки производится в интересах как нанимателя, так и арендодателя. Арендодателю выгодно получать плату за предоставление помещения в аренду, а арендатору выгодно использовать объект недвижимости для пользования.

Читайте также:  Услуги по предпродажной подготовке оборудования

В практике оценочной деятельность для независимой оценки арендной платы используют два метода определения стоимости:

  • метод сравнения продаж;
  • метод капитализации.

Из всех имеющихся в распоряжении оценщика методов оценки арендной платы, на первом месте стоит сравнительный подход и метод сравнения продаж. Этот метод объективно отображает ситуацию на рынке недвижимости. Для определения размера арендной платы объектов оценивания выполняется тщательная аналитика рынка аренды недвижимого имущества, производится подбор тождественной недвижимости (по назначению и физическим параметрам), сдаваемой в аренду. Данные, принимаемые во внимание при сравнении объекта оценивания:

  • вид передачи права;
  • срок аренды;
  • ограничения на право использования объекта аренды;
  • назначение недвижимого имущества;
  • месторасположение объекта аренды;
  • размер (площадь) сдаваемой в наем недвижимости;
  • состояние объекта;
  • состояние и наличие технических коммуникаций;
  • наличие налога на добавленную стоимость и коммунальных начислений в сумму арендной платы.

Таким способом, подбирая максимально похожие объекты, возможно определить стоимость аренды для оцениваемых помещений любого типа: коммерческие и жилые объекты, дома, дачи, квартиры, магазины.

Оценка величины арендной платы методом прямой капитализации, предусматривает 3 последовательных шага:

2) определение ставки капитализации или ставки доходности, которая характерна для объекта недвижимости;

3) умножение рыночной стоимости на ставку капитализации.

Необходимые документы (копии) для оценки арендной платы:

  • документы, устанавливающие право на объект;
  • технический паспорт здания (с поэтажным планом и экспликацией);
  • данные об обременении объекта оценивания (при наличии);
  • реквизиты юридического лица или паспорт физического лица.

Источник

Оборудование. Арендная плата. Методы расчёта. Хочу услышать ваше мнение

Предлагаю на обсуждение вопрос оценки величины арендной платы за пользование движимым имуществом.
В основном в литературе и на форумах рассмотрен простой и понятный случай:
В аренду передаётся оборудование, собственник желает вернуть к концу срока службы стоимость этого оборудования + затраты на обслуживание + прибыль от данной операции. Рассчитывается просто и понятно — берём рыночную стоимость, определяем срок службы/аренды, рассчитываем количество платежей, рассчитываем сумму платежа, добавляем расходы, через дисконтирование находим величину платежа с учётом всех издержек и снижения стоимости денежной единицы. Ну или примерно так, не суть.
Это всё бесспорно и вполне применимо, но в практике встречаются иные ситуации, в которых данный расчёт приводит к неприемлемым результатам. Например:

предприятие владеет оборудованием для производства определённой операции или выпуска определённой продукции. По каким то причинам выпуск прекратился и оборудование простаивает. Находится арендатор, желающий его использовать, по прямому назначению. Администрация предприятия конечно же радуется и хлопает в ладоши, т. к. не просто избавится от затрат по охране и поддержанию этого оборудования в работоспособном состоянии, но и буде получать какой-никакой доход. Зовёт оценщика, чтобы рассчитать АП, тот применяет метод, описанный выше, и арендная плата получается такой, что арендатор в ужасе сваливает в закат.

Можно конечно спорить, что оценщик всегда прав, но если сделка не состоялась, значит цена была не рыночной.
Что не так? А мы просто не учли мотивацию и условия данной сделки:
1. Собственник не пытается вернуть стоимость оборудования за срок аренды
2. Затраты на обслуживание и сохранение работоспособного состояния несёт арендатор. Также арендатор несёт все риски, связанные с эксплуатацией объектов. (На всякий случай напомню, что это должно быть подтверждено договором аренды в части обязательств сторон)

3. Оборудование с бОльшим износом требует бОльших эксплуатационных затрат, что предполагает снижение арендной платы, однако классическая модель предполагает обратную зависимость.

Что делать в таком случае? Вот тут озвучу своё мнение, именно для того, чтобы обсудить и выявить слабые места данной методики

Я бы предложил при перерасчёте рыночной стоимости оборудование в арендную плату методом обратного дисконтирования рассчитывать ставку следующим методом:
Всё тот же метод кумулятивного построения, но риски по оборудованию мы не только прибавляем, но и вычитаем. Логика тут такая: собственник передаёт в аренду оборудование и снимает с себя часть рисков, связанных с его эксплуатацией. Эти риски можно рассчитать, например, через остаточный срок службы, и тогда чем старее оборудование, тем выше для него эксплуатационные риски, соответственно ниже ставка дисконта и в результате ниже арендная плата.
При таком подходе возможен вариант, когда итоговая ставка будет меньше безрисковой, что звучит как чудовищная ересь, но по сути вполне логично: арендодатель получает доходность от оборудования ниже безрисковой именно потому, что альтернативное вложение ещё менее прибыльное.

Предполагается, что альтернативой передачи в аренду по минимальной ставке является реализация этого оборудования на вторичном рынке и вложение вырученных средств в ценные бумаги. Даже если мы правильно определили рыночную стоимость и оборудование действительно возможно реализовать за нужную сумму, мы должны учитывать намерения собственника и обстоятельства сделки.

Арендодатель не приобретал оборудование изначально для ведения данного бизнеса и его намерением всё же является сохранение оборудования в работоспособном состоянии.

Также замечу, особенно часто этот вопрос встречается в судебных экспертизах, и тут эксперты не обращая внимания на обстоятельства сделки, намерения сторон и возможности альтернативного использования методом обратной капитализации выкатывают такие ставки аренды для древнего трансформатора, что краснеют даже судьи.

Источник