Меню

Досрочное расторжение договора аренды оборудования



Как правильно разорвать договор аренды помещения

Справочная / Договоры

Как правильно разорвать договор аренды помещения

Арендаторы отказываются от помещений по разным обстоятельствам. У магазина снизились продажи, и стометровый зал стал не по бюджету. Или по соседству появилась стройка и теперь невозможно заниматься репетиторством. В любом случае договор аренды расторгают, а помещение сдают по акту. Тихо съехать, оставив ключи на вахте, — плохой и рискованный вариант.

Почему нельзя просто выехать из помещения без бумаг

Пока договор аренды действует, арендатор обязан вносить арендную оплату. Освободил он помещение или нет — не имеет значения по п. 13 Информационного письма ВАС РФ № 66. Арендодатель вправе потребовать плату за все месяцы до разрыва договора, вместе с пенями за просрочку, штрафами за невыполнение пунктов договора и убытками, если следующий арендатор платит меньше — ст. 393, ст. 393.1 ГК РФ. Сумму удерживают из депозита или взыскивают в суде.

Бывает, что арендатор дополнительно платит компенсацию за отказ от аренды без веской причины — ч. 3 ст. 310 ГК РФ и Определениее ВС РФ № 305-ЭС15-6784. Поищите это условие в своём договоре. Если условие есть, сумма прибавится ко всем прочим платежам в пользу арендодателя.

В результате вы заплатите за аренду вместе со множеством дополнительных платежей. Поэтому лучше разорвать договор по всем правилам.

Пример: арендатор не расторг договор

Предприниматель арендовал 16 кв.м торговой площади под магазин женской одежды. Что-то пошло не так: товар он не завёз, торговлю не начал. Через 5 дней направил в администрацию ТЦ соглашение о прекращении договора и акт возврата помещения.

Арендодатель не подписал соглашение. По договору арендатор вправе досрочно прекратить аренду, только если помещение стало непригодным для торговли — а магазин в порядке. Предприниматель проигнорировал возвражения администрации ТЦ — и молча съехал.

Арендодатель обратился в суд и потребовал арендную плату, пени за просрочку и штраф за закрытие магазина вопреки Правилам распорядка торгового центра. Предприниматель сказал в суде, что помещение использовал только пять дней, готов расторгнуть договор и подаст встречный иск. Суд возразил: пока договор действует, арендную плату надо платить, а Правила распорядка ТЦ — соблюдать. До иска пишут претензию, поэтому встречное требование не принимается.

В итоге предприниматель заплатил:

87 409 рублей арендной платы;

47 527 рублей пени;

20 000 рублей штрафа за нарушение Правил торгового центра.

Как можно досрочно расторгнуть договор аренды

Есть три способа расторжения договора: по соглашению сторон, в одностороннем порядке и через суд.

По соглашению сторон — когда арендатор и арендодатель согласны прекратить аренду — ч. 1 ст. 450 ГК РФ.

В одностороннем порядке — когда в срочном договоре есть право арендатора досрочно отказаться от аренды по причине или без, направив уведомление — ч. 2 ст. 450, п. 6 ст. 620 ГК РФ. И в любой момент — при бессрочной аренде — ч. 2 ст. 610 ГК РФ.

Через суд — когда арендодатель против расторжения договора, и есть обстоятельство из ст. 620 ГК РФ, ч. 2 ст. 450 ГК РФ:

— арендодатель препятствует использованию помещения, например, не даёт завести товар;

— в помещении проявились недостатки, которые не заметить во время приёмки, например, сильный запах краски из мастерской по соседству, а у вас кофейня;

— помещение нуждается в капитальном ремонте, но арендатор игнорирует это;

— помещение сгорело, затоплено или разрушено;

— по другим основаниям, вписанным в договор, например, при банкротстве одной из сторон;

— при существенном изменении обстоятельств, на которые не рассчитывали.

Как проверить, есть ли право расторгнуть договор без суда

Право арендатора на односторонний отказ поищите в последних разделах договора аренды с названиями «Порядок расторжения договора» или «Заключительные положения». Заодно посмотрите весь остальной текст. Право могло «прицепиться» к пункту о неисполнении арендатором своей обязанности, например, по ремонту помещения.

Если не нашли в договоре право на односторонний отказ, попробуйте прийти к соглашению сторон. Арендодатель вряд ли согласится разорвать договор в тот же день. Ему необходимо время для поиска нового арендодателя, потому что пустующее место — потеря прибыли. Возможно, он согласится подписать соглашение о расторжении договора на следующий или послеследующий месяц.

Последний способ — обратиться в суд. Он подойдёт, только если есть веская причина из предыдущего раздела. В остальных случаях бессмысленно тратить время и деньги ради 100% отказа в суде.

Бывает, что у арендодателя нет возможности разорвать договор, поэтому приходится платить арендную плату. Потому что вариант «съехать и не платить» —ещё хуже.

Что будет с депозитом и расходами на ремонт

По умолчанию при прекращении договора арендодатель возвращает депозит арендатору, как сказано в ч. 2 ст. 381.1 ГК РФ. В договоре бывают другие условия. Например, что депозит при отказе арендатора от аренды остаётся у арендодателя в качестве компенсации убытков или оплаты последнего месяца аренды.

Арендодатель возмещает арендатору расходы на ремонт, если давал на работы согласие — ч. 2 ст. 623 ГК РФ. В договоре, опять же, бывают другие правила, например, зачёт ремонта за оплату первых месяцев аренды.

Как оформить соглашение о расторжении

Договорились о прекращении аренды — подпишите соглашение. Этот документ подтверждает, что ваши обязательства прекращены.

Соглашение оформляют как основной договор. Если заверяли договор у нотариуса, несите к нему и соглашение. Регистрировали в Росреестре — прекращение оформляется там же.

В соглашении пропишите:

  1. С какой даты прекращается договор аренды.
  2. Какого числа арендатор съезжает и возвращает помещение по акту.
  3. В какой срок арендодатель возвращает депозит и компенсирует ремонт.
  4. В какой срок арендатор платит долг по аренде.

Помещение верните по акту. Пока не подпишете акт, начисляется арендная плата.

Как отказаться от аренды по уведомлению

Посмотрите в договоре, в какой срок до выезда вы обязаны направить арендодателю уведомление о досрочном расторжении договора. В бессрочном договоре это срок три месяца — ч. 2 ст. 610 ГК РФ, но его иногда меняют в договоре.

  1. Напишите уведомление о досрочном расторжении договора. Если отказываетесь по какой-то причине, укажите её. Предложите срок для возврата депозита и компенсации за ремонт.
  2. Отправьте уведомление арендодателю заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по адресу из договора. Опись вложения подтвердит, что вы отправили именно сообщение об отказе, уведомление о вручении — что арендатор получил письмо. Вместо этого можно вручить уведомление арендодателю под подпись.
  3. Когда положенный по договору срок истёк, аренда прекращается. Пригласите арендодателя для возврата помещения и подпишите акт. Пока не подпишете акт, начисляется арендная плата.
  4. Регистрировали аренду в Росреестре — обратитесь туда снова для регистрации прекращения.

Как расторгнуть договор через суд

До обращения в суд нужно письменно предложить арендодателю оформить соглашение о расторжении — ч. 2 ст. 452 ГК РФ.

  1. Отправьте предложение заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по адресу из договора. Назначьте срок для ответа — или он составит стандартные 30 дней.
  2. Получите отказ или дождитесь, пока пройдёт срок, и готовьтесь к суду.
  3. Соберите доказательства нарушения. Аварийность помещения, несоответствие санитарным нормам и подобные обстоятельства доказывают экспертизой. Гибель и порчу помещения — справками от МЧС.
  4. Напишите исковое заявление. Опишите обстоятельства, сошлитесь на нормы закона. Сформулируйте требования. Споры между предпринимателями рассматривают арбитражные суды, с участием физлиц — районные. Подготовку иска лучше доверить юристу. Он точно скажет, в какой суд обращаться, что написать и какие документы приложить.
  5. Заплатите госпошлину и подайте документы в суд.
  6. Посещайте судебные заседания по повесткам. Суд может попросить дополнительные доказательства причин отказа от аренды.
  7. Получите судебное решение. Через месяц оно вступит в законную силу. С этой даты договор аренды прекращается
  8. С решением идите в Росреестр, если аренду регистрировали.
  9. Помещение верните по акту и выезжайте. Пока не подпишете акт, начисляется арендная плата.
Читайте также:  Комплексное оборудование для вас

Пример: арендатор успешно расторг договор через суд

Фирма арендовала офис 166 кв.м в бизнес-центре. Сотрудники жаловались на плохое самочувствие на работе. Директор заказал в лаборатории экспертизу воздуха в помещении. Выяснилось, что воздух загрязнён токсичными веществами и не соответствует санитарным нормам.

Директор распустил сотрудников, вывез мебель, направил арендодателю соглашение о расторжении договора и акты на возврат. Арендодатель не подписал соглашение.

Фирма обратилась в суд с иском о расторжении договора аренды и возврате депозита 251 397 рублей. В суд представитель фирмы принёс заключение экспертизы. Пояснил, что из-за вредных веществ работа в офисе опасна для людей. Загрязнённость воздуха нельзя определить при осмотре во время приемки помещения.

Суд согласился с доводами фирмы, расторг договор и взыскал депозит.

Источник

Расторжение договора аренды: нюансы, сложности, важные моменты

Аренда имущества – одна из наиболее распространенных сделок гражданско-правового характера, используемая в повседневной деятельности как частными лицами, так и компаниями. Аренда квартир, аренда нежилых помещений, аренда предприятий или бизнеса в целом – вариантов правоотношений по аренде имущества действующее законодательство предполагает великое множество.

Законодательно все положения о договоре аренды отражены в главе 34 ГК РФ и детально прописывают самые разные условия и нюансы заключения, исполнения и прекращения данного договора.

Наибольшее число юридических проблем возникает именно при досрочном расторжении договора аренды по инициативе любой из его сторон ввиду грубого нарушения условий или же по причине утраты потребности в аренде имущества.

Каким условиям стоит уделить особое внимание в договоре аренды

С учетом положений указанной главы, безосновательный односторонний отказ от исполнения договора аренды сторонам не разрешен. Стороны могут предусмотреть такой порядок прекращения договора аренды и без существенных нарушений его условий, предусмотренных ст.ст. 619-620 ГК РФ.

Помимо изложенных в вышеуказанных статьях причин для расторжения, стороны могут дополнить договор любыми другими условиями, не противоречащими ГК РФ и правилам свободы заключения договора.

При заключении и последующем исполнении договора аренды нужно обратить внимание на следующие условия:

  • Порядок и возможность расторжения договора по инициативе любой из сторон;
  • Штрафные санкции за досрочное расторжение договора;
  • Дополнительные основания для расторжения договора аренды, не предусмотренные ст. 619-620 ГПК РФ.

Пример. В договор аренды коммерческого помещения было включено право арендатора досрочно и в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора при условии уведомления арендодателя не позднее чем за 2 месяца до даты окончания договора. В случае нарушения обязанности по уведомлению арендатор должен был уплатить арендодателю двойной размер арендной платы за месяц.

Таким условием владелец помещения страхует себя от досрочного освобождения помещения арендатором и компенсирует упущенную выгоду вследствие простоя помещения.

При этом, не взирая на содержание договора, стороны в любой момент могут договориться о прекращении действующего соглашения без оглядки на причины такого прекращения.

Способы и основания расторжения договора аренды

Стороны могут завершить арендные правоотношения одним из следующих способов:

  • Вследствие истечения срока действия договора;
  • По соглашению сторон до истечения срока действия договора;
  • Путем одностороннего отказа в порядке, предусмотренном договором;
  • В судебном порядке по основаниям, предусмотренным ст. 619-620 ГК РФ.

Прекращение действия договора аренды вследствие истечения его срока носит более чем простой характер. Обычно от одной из сторон требуется уведомление в письменном виде в адрес второй стороны об отсутствии намерений по пролонгации договора. В остальных же случаях расторжение договора аренды потребует куда больше внимания и даже квалифицированной юридической помощи.

Источник

Расторжение договора аренды. Заключительная часть статей о договоре аренды. Какие тонкости необходимо соблюсти при расторжении договора аренды? Давайте разбираться

В преддверие расторжения договора. Закон и договор.

Прежде всего отметим, что способ расторжения, как правило, прописан в вашем Договоре. В то же время существуют общие правила, про которые, зачастую, забывают. Цитирование положений Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) не входит в задачу нашего исследования-рекомендации, поэтому остановимся на следующем.

Статьей 619 и ст. 620 ГК РФ предусмотрена возможность расторжения договора по требованию арендодателя/арендатора. В основе своем, указанные положения введены законодателем с целью защиты стабильности и качественности правоотношений. В рамках указанных норм введен негативный контекст расторжения договора (т.е. расторжение в результате ухудшения имущества, невнесение арендной платы более двух раз и прочее.).

При наличии нарушений, указанных в ст. 619 и ст. 620 ГК РФ, необходимо направить письменное предупреждение о расторжении договора аренды. При этом, во избежание спорных ситуаций при подаче искового заявления в суд, мы рекомендуем направлять такие письменные предупреждения на адрес, указанный в договоре аренды, а также на адрес, указанный в выписке из ЕГРЮЛ. При этом подчеркнем, что почтовая квитанция, а также уведомление о вручении почтового отправления при отсутствии описи вложения не свидетельствуют о надлежащем уведомлении арендатора о расторжении договора аренды. Об этом достаточно давно говорит судебная практика: постановление ФАС Московского округа от 22.05.2014 № Ф05-4316/14 по делу № А41-32405/13; Постановление ФАС Уральского округа от 29.03.2010 № Ф09-1854/10-С6; Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 01.03.2016 № Ф01-409/2016 и т.д. Таким образом, опись вложения при отправке письма обязательна.

В содержании направленного письма контрагенту, необходимо прописать разумный срок исполнения нарушенного обязательства. Из системного толкования норм гражданского законодательства не следует точного определения разумного срока. Представляется, что вполне разумным сроком восстановления нарушенных обязательств возможно определить в 30 календарных дней. Именно такой срок указан в ст. 4 АПК РФ в качестве подтверждения урегулирования спора в досудебном порядке. Разумный срок – категория оценочная и определяется он с учетом различных факторов: виды обязательства, параметры предмета исполнения, условия исполнения и прочее. В любом случае мы бы рекомендовали использовать срок в 30 дней. При этом важно подчеркнуть, что такое предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора. Право требования расторжения договора возникает только по истечению срока, установленного в письме уведомлении. Указанный тезис подтверждается и судебной практикой (см. Постановление Арбитражного суда Московского округа от 24.09.2015 № Ф05-12424/2015, Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 10.07. 2020 № 01АП-3368/2020).

Читайте также:  Уггу горные машины и оборудование

Также необходимо отметить, что в договорах аренды, зачастую, указывают порядок досрочного расторжения договора по инициативе одной из сторон. Хотелось бы обратить ваше пристальное внимание на следующее условие договора. Представим, вы заключили договор краткосрочной аренды нежилого помещения (на один год). Дальнейшая использование помещения невозможно в силу объективных причин. Один год еще не истек. Вы направляете письмо с указанием даты расторжения договора, после чего согласуете порядок сдачи помещения. Помещение сдано, акт подписан, и вдруг вам на почту приходит письмо с необходимостью уплатить штраф (неустойку) в размере месячной арендной платы (или размера обеспечительного платежа) за досрочное расторжение договора аренды. Насколько законным является такой штраф по условиям договора? Из системного толкования положений ГК РФ, позиций высших судов РФ (см. П. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 14.07.1997 г. №17, Постановление Президиума ВАС РФ от 13.10.2011 № 5531/11) под неустойкой понимается способ обеспечения обязательства, которая должна компенсировать кредитору расходы или уменьшить неблагоприятные последствия, возникшие в связи с ненадлежащим исполнением должником обязательства перед кредитором. Таким образом правовая природа неустойки сводится к ее компенсационному (восстановительному) характеру. Само по себе установление неустойки за досрочное расторжение договора является вполне законным, поскольку постольку в гражданском законодательстве установлена свобода договора, где стороны вправе прописать условия по своему усмотрению. Другой вопрос возникает при определении соразмерности неустойки нарушенным обязательствам. Статьей 330 ГК РФ предусмотрена возможность уменьшения неустойки в договора судом при её явной несоразмерности. Обратимся к Постановлению Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 (ред. от 07.02.2017) «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», где указаны границы для суда при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств. Несоразмерность и необоснованность выгоды при неустойки могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, который мог возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Таким образом мы полагаем, если вы досрочно расторгнул договор за один/два месяца до окончания такого договора, вы будете обязаны возместить убытки в размере двукратной месячной арендной платы (при отсутствии иных задолженностей) в случае, если неустойка установлена договором. Об этом же говорит и судебная практика. В связи с чем, внимательно изучайте свои риски и последствия досрочного расторжения договора.

Основания обращения в суд для расторжения договора аренды по требованию арендодателя.

В законодательстве закрепляется возможность расторжения договора через суд при существенном его нарушении или же посредством одностороннего отказа от Договора по инициативе стороны (в случае, если такой отказ предусмотрен договором). Таким образом законодатель разделает расторжение договора по инициативе одной из сторон в судебномпорядке и односторонний отказ от договора во внесудебном порядке. В связи с чем возникает вопрос законности (возможности) расторжения договора аренды по инициативе арендодателя во внесудебном порядке при наличии соответствующего условия в договоре. Судебная практика идет по двум направлениям.

Первое направление. Наличие в договоре условия о возможности его расторжения по инициативе арендодателя не означает, что он вправе отказаться от договора во внесудебном порядке. Такая позиция предполагает, что односторонний отказ от исполнения обязательств недопустим (см. Определение ВАС РФ от 19.01.2011 № ВАС-15206/10, Определение ВАС РФ от 29.06.2010 № ВАС-7816/10).

Второе направление. Наличие в договоре условия о возможности его расторжения по инициативе арендодателя означает, что он вправе отказаться от договора во внесудебном порядке. Такая позиция предполагает, что односторонний отказ от договора допустим по условиям, указанным в самом договоре (например, необходимость направления уведомления на расторжение за 90 календарных дней) (см. Определение ВАС РФ от 17.06.2010 № ВАС-7525/10, Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2014). Нам представляется, что в большинстве случаев суд будет придерживаться второго направления, поскольку, во-первых, большинство судебных решений придерживается позиции возможности расторжения договора во внесудебном порядке, во-вторых, второе направление в полной мере соответствует принципу свободы договора, который заключается в возможностях установления условий договора по волеизъявлению сторон. Подробное описание возможности одностороннего отказа от договора аренды по нормам ГК РФ мы описывали в предыдущих статьях, в связи с чем, хотели бы остановиться на процессе расторжения договора. В заключении отметим, что в случае, если после наступления срока, указанного в письме-уведомлении о расторжении договора аренды, арендатор будет пользоваться арендованным помещением, а арендодатель не будет возражать против такого пользования в течение длительного времени (цитата из решения суда), при таких обстоятельствах договор не будет считаться расторгнутым.

Процесс передачи помещения

Настоящая часть статьи даёт практические рекомендации по передачи арендуемого имущества Арендодателю при расторжении договора. Первоначально необходимо отметить важность составления четкого порядка передачи помещения по договору аренды. В сущности, необходимо прописать следующие действия: а) порядок проведения ремонтных (восстановительных) работ; б) порядок приема помещения арендодателем; в) порядок устранения замечаний арендодателя по состоянию помещения, при наступлении момента его передачи, в добровольном порядке арендатором. Грамотное составление порядка передачи помещения — залог быстроты и успешности завершения правоотношений.

Какие могут быть риски? Зачастую, недобросовестные арендодатели специально прописывают условия договора аренды, которые невозможно качественно исполнить в связи с махинациями, проводимыми на арендном рынке. Приведем пример такого «недобросовестного пункта договора». «Арендатор обязуется передать Арендодателю по истечению срока действия Договора или в случае его досрочного расторжения помещения в исправном состоянии, в котором первоначально были предоставлены Арендатору, и с учетом тех недостатков, которые были указаны в акте приема-передачи, когда помещения передавались от Арендатора Субарендатору. В случае необходимости проводить ремонтные работы для восстановления помещения, Субарендатор обязуется произвести данные работы за свой счет. Данные работы производятся Субарендатором до подписания Сторонами акта приема–передачи (возврата) помещений. В случае не проведения ремонтных работ, Арендатор выплачивает штраф в размере суммы месячной арендной платы». Казалось бы, безобидная формулировка, все понятно. Однако в подобных формулировках и скрывается уловка. Дело в том, что в приведенном пункте договора не прописан случай, при котором Арендодатель во время приемки помещения не согласится с теми восстановительными работами, который провел Арендатор. Как быть, если при приёме-передачи помещения у Арендодателя возникнут замечания? Из логического толкования приведенного примера следует, что Арендатору придется заплатить штраф (и скорее всего суммы ремонтных (восстановительных) работ). Нет. В таком положении приведенный пример просто неприемлем. Если вы не заметили указанных положений договора, и все же пропустили такого рода «уловки», мы рекомендуем обращаться в суд. Но лучше всего внимательно читать условия договора.

Таким образом, мы рекомендуем вам произвести следующие действия перед передачей помещения:

  1. Привести объект аренды в первоначальное состояние. На стадии заключения договора аренды мы рекомендуем производить фото фиксацию помещения, важно составить акт осмотра помещения с указанием на недостатки переданного помещения.
  2. Полностью освободите помещение от ваших вещей. Одним из популярных возникающих вопросов у доверителей при расторжении договора аренды: можно ли вывозить вещи? Да, можно, и даже нужно. В случае, если ваше имущество останется после наступления срока расторжения договора аренды, наличие ваших вещей в помещении арендатора может расцениваться в качестве фактического пользования арендованным помещением (арендодатель сможет взыскать с вас суммы за фактическое нахождение вещей в помещении). При этом, за арендодателем остается право удержание вещей до полного погашения долга по аренде.
  3. Составление акта приема-передачи помещения. На данном пункте мы подчеркнем следующее. В случае недобросовестного уклонения от принятия помещения Арендодателем по расторгаемому договору, мы рекомендуем составить уведомление о расторжении договора (с указанием даты составления, основания), а также односторонний акт возврата объекта с отметкой об отсутствии представителя Арендодателя. Все указанные документы необходимо направить Почтой России (или другой курьерской службой) с уведомлением о вручении вашему Арендодателю. Содержание акта должно включать в себя: а) реквизиты договора; б) основание расторжение; в) точные данные помещения по договору; г) состояние помещения и др.
  4. Присутствие третьих, незаинтересованных лиц. Мы рекомендуем пригласить таких лиц при составлении акта приема-передачи в качестве стороны, которая выражает наиболее объективную оценку состояния помещения. В акте приема-передачи помещения также следует отразить, что третье лицо присутствовало при приеме-передачи помещения, что оно согласно (или несогласно) с одной из сторон по договору. Необходимо указать в чем именно выражается несогласие. Таким образом у вас возникнет дополнительная доказательственная база в случае возникновения спора при передаче помещения (см. Определение Верховного суда РФ от 05.06.2017 №309-ЭС17-5746 по делу № А60-22251/2016).
Читайте также:  Положение по оценке машин и оборудования

Настоящая статья, бесспорно, не освещается весь комплекс проблем, которые могут возникнуть при расторжении договора аренды. Мы постарались выделить лишь основные, которые наиболее часто возникают у наших доверителей. Комплекс статей, посвященных арендным правоотношениям, подошел к концу. В дальнейшем мы бы хотели осветить вопросы финансово-правовой сферы жизни юридического сообщества.

Источник

Соглашение о досрочном расторжении договора аренды

Соглашение о досрочном расторжении договора аренды подписывают при добровольном взаимном желании сторон остановить сотрудничество. Бумагу составляют в произвольной форме, после подписания обязательства по договору будут прекращены. Как оформить такое соглашение, разберемся в статье.

Нюансы расторжения договора аренды

Договор аренды можно расторгнуть следующим образом:

  1. При взаимном согласии. В этом случае не потребуется писать иск в суд.
  2. По желанию одной из сторон, если длительность договора не утверждена. В этой ситуации нужно предупредить контрагента за месяц или за 3 месяца (если сдается недвижимость).
  3. По решению одной из сторон, если срок сделки отмечен в договоре. В таком случае придется составлять иск в суд.

Также важно, кто инициатор расторжения договора: арендатор или арендодатель. Гражданский кодекс прописывает, в каком случае каждый из них имеет право досрочно расторгнуть договор аренды (ст. 619 ГК РФ, ст. 620 ГК РФ). Например, арендодатель может расторгнуть договор, если арендатор не платит за аренду 2 месяца и дольше (пп. 3 п. 1 ст. 619 ГК РФ); не проводит капитальный ремонт имущества, если в договоре прописана такая обязанность (пп. 4 п. 1 ст. 619 ГК РФ); допускает порчу имущества (пп. 2 п. 1 ст. 619 ГК РФ). Арендатор может расторгнуть договор по таким причинам: арендодатель передал имущество с явными недостатками (пп. 2 п. 1 ст. 620 ГК РФ); не передал имущество своевременно (пп. 1 п. 1 ст. 620 ГК РФ) и т.д.

Порядок досрочного расторжения будет таким:

  1. Сторона, желающая расторгнуть договор, должна составить соответствующее письменное предложение. В нем указывают причины для прекращения арендных отношений. Передать его второй стороне можно по почте ценным письмом с оповещением о получении и описью вложенных документов или лично. Отправлять нужно на юридический адрес участника сделки.
  2. При согласии второй стороны арендодатель и арендатор подписывают соглашение о досрочном расторжении договора аренды.
  3. Если вторая сторона не соглашается с предложением, то первая сторона обращается в суд. Иск подают не раньше чем через 30 дней с даты передачи предложения стороне, если в договоре не указан другой срок (п. 2 ст. 452 ГК РФ). То есть сначала должен быть соблюден досудебный порядок урегулирования спорных вопросов.

К сведению! К соглашению о расторжении сделки нужно приложить требуемые документы: копию договора аренды, акт приема-передачи объекта, уведомление с решением прекратить арендные отношения, бумаги, подтверждающие личность сторон.

Как составить такое соглашение

Унифицированной формы такого соглашения не существует. Его составляют в свободной форме, в качестве структуры за основу можно взять договор.

Для написания используют официально-деловой стиль речи, исключают различные разговорные и просторечные выражения. В тексте не должно быть двусмысленностей, неточностей. Все должно быть указано четко и ясно. Перед отправкой контрагенту текст должен прочитать и исправить, если нужно, юрист.

Итак, что должно быть обозначено в соглашении:

  1. Название и номер документа («Соглашение»).
  2. Чему посвящен документ: «О расторжении договора…».
  3. Реквизиты расторгаемого контракта.
  4. Место и дата составления и подписания соглашения.
  5. Наименование сторон, кто выступает от имени организаций, на основании какого документа действует, реквизиты расторгаемого договора.
  6. Указание на то, что договор будет расторгнут после подписания этого соглашения.
  7. После подписания соглашения все обязательства по договору будут прекращены, арендатор должен передать по акту приема-передачи объект арендодателю в нормальном техническом состоянии.
  8. Дата, когда должен быть подписан акт приема-передачи объекта.
  9. Количество экземпляров соглашения. Обычно это 2 экземпляра: для обеих сторон. Если соглашение нужно отправлять и в регистрирующий орган, то понадобятся 3 экземпляра.
  10. Реквизиты и подписи сторон.

Если договор был зарегистрирован в Росреестре (к примеру, объект недвижимости был арендован на срок больше года), то и соответствующее соглашение нужно зарегистрировать. Сделка утратит свою силу после внесения записи в ЕГРН (если речь идет об объекте недвижимости).

Образец соглашения

Соглашение № 23
О расторжении договора аренды нежилого помещения № 45
от «24» августа 2019 года

«21» октября 2020 года

ООО «Альфа», именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице генерального директора Саратова Петра Петровича, действующего на основании Устава, и ООО «Гамма», именуемое в дальнейшем «Арендатор», в лице генерального директора Степанова Ильи Ильича, действующего на основании Устава, вместе именуемые «Стороны», а индивидуально — «Сторона», подписали настоящее соглашение к договору аренды нежилого помещения № 45 от «24» августа 2019 года (далее — «Договор») о нижеследующем:

  1. Расторгнуть Договор с даты подписания данного соглашения.
  2. Все обязательства Сторон по Договору прекращаются с момента его расторжения и возврата арендованного нежилого помещения по адресу г. Ижевск, ул. Липовая, д. 89, общей площадью 80 кв. м Арендодателю по акту приема-передачи.
  3. В акте приема-передачи необходимо указать техническое состояние нежилого помещения на момент передачи.
  4. Стороны должны подписать Акт в течение 14 календарных дней с момента подписания настоящего соглашения.
  5. Соглашение составлено в 2 (двух) экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон.
Арендодатель Арендатор
ООО «Альфа», 426009, г. Ижевск, ул. Колхозная, д. 45, тел. 8 (3412) 55-55-55, ИНН 1831231234, КПП 876345234, ОГРН 6784563636363 ООО «Гамма», 426008, г. Ижевск, ул. Лесная, д. 56, оф. 12, тел. 8 (3412) 44-44-44, ИНН 5612342345, КПП 567345123, ОГРН 5673452341234

Арендодатель: Саратов / П.П. Саратов
Арендатор: Степанов / И.И. Степанов

Источник